Popyt na duże kawalerki i mieszkania ma już wkrótce wzrosnąć

Z badania rynku „Nastrojometr nieruchomości”, przeprowadzonego na zlecenie portalu nieruchomosci-online.pl wynika, że większość pośredników spodziewa się wzrostu popytu na mieszkania z rynku wtórnego w I kw. 2026 r. Wzrost zainteresowania większymi lokalami przewiduje 61% agentów, natomiast w przypadku kawalerek, 54%. Jednocześnie ankietowani podkreślają, że nie należy oczekiwać gwałtownego ożywienia, lecz raczej umiarkowanej poprawy względem IV kw. 2025 r.

Jednocześnie 37% agentów ocenia, że popyt na kawalerki pozostanie stabilny kw. do kw., a 28% wskazuje na brak zmian w zainteresowaniu mieszkaniami ogółem w porównaniu z końcówką 2025 r. Spadku popytu na tego typu nieruchomości spodziewa się około 10% pośredników.

Odroczony popyt z lat 2024–2025 napędzi rynek mieszkaniowy

W pierwszych miesiącach roku zainteresowanie zakupem mieszkań może się zwiększyć. Sprzyjają temu obniżki stóp procentowych, które poprawiły zdolność kredytową części nabywców, a także powrót na rynek popytu wstrzymanego w latach 2024–2025. Dodatkowym czynnikiem jest względna stabilizacja cen, ułatwiająca podejmowanie decyzji bez presji pośpiechu.

47% agentów spodziewa się wzrostu zainteresowania działkami kw./kw. w pierwszym kw. roku, natomiast 46% prognozuje większy popyt na domy. Jednocześnie znaczna część pośredników nie oczekuje zmian w tym segmencie rynku. Stabilizację popytu na działki wskazało 41% respondentów, a na domy 37%.

Autorzy badania podkreślają, że zapowiadane zmiany w planowaniu przestrzennym sprzyjają rynkowi gruntów. Największym zainteresowaniem cieszą się działki z wydanymi warunkami zabudowy, które ograniczają ryzyko formalne i pozwalają szybciej rozpocząć realizację inwestycji.

Stanieć mogą mieszkania do remontu

Prognozy cen mieszkań na pierwszy kwartał 2026 r. pokazują jak dużą niepewnością obarczony jest obecnie rynek. Otóż w przypadku mieszkań kw. do kw. opinie agentów rozkładają się niemal równomiernie: od 32 do 34% respondentów wskazuje odpowiednio na wzrosty, spadki lub stabilizację cen.

Na rynku kawalerek najczęściej prognozowana jest stabilizacja cen (42% wskazań), przy czym 36% pośredników spodziewa się wzrostów, a 22% spadków. Lokalnych obniżek można oczekiwać głównie w przypadku mieszkań problematycznych, natomiast ceny najbardziej poszukiwanych lokali powinny pozostać stabilne.

W segmencie domów dominuje oczekiwanie stabilizacji cen (44%), przy zbliżonym odsetku prognoz wzrostów i spadków. Podobnie jest na rynku działek, gdzie przeważa scenariusz stabilny, choć częściej wskazywane są wzrosty niż spadki.

Jednocześnie 55% pośredników przewiduje wzrost podaży mieszkań większych niż kawalerki w I kw. roku.

Artykuł Pośrednicy spodziewają się wzrostu popytu na mieszkania pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

W ciągu pierwszych jedenastu miesięcy roku dostępność mieszkań wyraźnie wzrosła. W listopadzie pojawiło się ponad 33 tysiące nowych ogłoszeń, a łączna liczba aktywnych ofert przekroczyła 105 tysięcy. Choć to nieco mniej niż w rekordowym kwietniu, podaż pozostaje na tyle wysoka, że eliminuje ryzyko gwałtownych wzrostów cen. Kupujący coraz częściej uzyskują nie tylko obniżki ceny, ale też dodatkowe benefity, jak miejsce parkingowe czy komórka lokatorska w cenie.

Warszawa i Kraków coraz bliżej siebie

Najbardziej znaczące spadki odnotowano w Katowicach, gdzie ceny ofertowe obniżyły się o 9 proc., oraz w Radomiu – obniżka o 8 proc. Nie wszędzie jednak widać schłodzenie. Mieszkania na sprzedaż w Gdańsku zanotowały wzrost o 10 proc., a Bydgoszcz o 7 proc., osiągając przy tym rekordowy poziom 9 787 zł za metr kwadratowy mieszkania.

Ciekawym trendem jest malejący dystans cenowy między Warszawą a Krakowem. Aktualnie metr kwadratowy mieszkania w stolicy kosztuje średnio 16 829 zł, podczas gdy w Krakowie 15 904 zł. Różnica wynosi zaledwie 6 proc., podczas gdy jeszcze trzy lata temu sięgała 20 proc. W 2025 r. ceny w Warszawie spadły o 3 proc., natomiast stolica Małopolski utrzymała stabilny poziom cen.

Taniejące kredyty pobudzają możliwości zakupowe

Jednym z kluczowych czynników wpływających na rynek jest dynamiczny spadek stóp procentowych. Łącznie zostały obniżone o 1,75 pp. To spowodowało zmniejszenie się rat kredytów i zwiększyło zdolność wielu gospodarstw domowych. Przykładowo rata kredytu na 500 tysięcy zł na 30 lat spadła z około 3,5 tys. zł do niespełna 3 tys. zł. Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem na poziomie 12 tysięcy złotych miesięcznie wzrosła z 750 tysięcy zł do 900 tysięcy zł, czyli o 20 proc.

Prognozy na 2026 rok sugerują dalszą poprawę warunków. Możliwe są kolejne obniżki stóp do poziomu około 3,5 proc., co dodatkowo zmniejszyłoby miesięczne obciążenie kredytobiorców.

Stabilizacja cen najbardziej prawdopodobnym scenariuszem

Eksperci wskazują, że w pierwszych miesiącach 2026 roku wciąż może przeważać liczba miast ze spadkami cen, ale poprawiająca się dostępność finansowania i rosnące płace będą ograniczały głębokość korekty. Duża liczba dostępnych ofert oraz rosnąca konkurencja, m.in. dzięki nowym przepisom o jawności cen, sprawiają jednak, że perspektywa znaczących wzrostów cen jest obecnie mało realna.

Rok 2025 pokazał wyraźnie, że rynek wchodzi w fazę równowagi. To czas, w którym racjonalne decyzje inwestycyjne i precyzyjna analiza ofert zyskują większe znaczenie niż w okresach silnej presji cenowej.

Artykuł W 2025 roku w większości miast ceny mieszkań spadły pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

RCN gromadzi dane o rzeczywistych cenach sprzedaży nieruchomości, ich lokalizacji oraz rodzaju. Informacje te pochodzą z aktów notarialnych, które trafiają do starostw powiatowych i są wprowadzane do systemu w ciągu 30 dni od zawarcia transakcji. Bezpłatny dostęp do rejestru to ważna i długo wyczekiwana zmiana na rynku nieruchomości, na której skorzystać mają wszyscy uczestnicy tego rynku. Dane o rzeczywistych cenach sprzedaży nieruchomości przestaną być trudno dostępne i objęte opłatą.

Jakie zmiany wprowadza podpisana nowelizacja?

Dotychczas, aby uzyskać dostęp do danych z RCN, należało złożyć wniosek w odpowiednim starostwie powiatowym, oraz uiścić opłatę. Cała procedura była często uciążliwa, czasochłonna i kosztowna, zwłaszcza dla osób potrzebujących danych do szerokich analiz. Podpisana 26 września 2025 r. ustawa całkowicie znosi te wymogi. Jej kluczowym celem jest zapewnienie bezpłatnego dostępu do zbiorów danych zawartych w rejestrze, obejmujących rzeczywiste, potwierdzone notarialnie ceny transakcyjne. Takie dane są znacznie bardziej wiarygodne niż ceny ofertowe, które często podlegają negocjacjom.

Otwarcie dostępu do rejestru przyniesie wymierne korzyści zarówno obywatelom, jak i całej branży nieruchomości. Każdy będzie mógł bezpłatnie sprawdzić, za ile faktycznie sprzedawane są nieruchomości w jego okolicy, co ułatwi ocenę rynkowej wartości własnego mieszkania, lub domu, a także pozwoli podejmować bardziej świadome decyzje finansowe. Zmiana ta może również stać się impulsem do rozwoju nowych narzędzi cyfrowych i usług wspierających obrót nieruchomościami, takich jak aplikacje analityczne, mapy cen, czy systemy porównawcze.

Na liberalizacji zasad skorzystają również specjaliści, jak rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy oraz analitycy rynku. Nieograniczony i bezpłatny dostęp do wiarygodnych danych ułatwi im codzienną pracę, zwiększy dokładność analiz, a także podniesie jakość świadczonych usług, przyczyniając się do większej przejrzystości i profesjonalizacji całego rynku nieruchomości.

Z drugiej strony, według szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii, zniesienie opłat za korzystanie z RCN spowoduje spadek przychodów samorządów o około 8,4 mln zł rocznie, co niestety może stanowić dla nich pewne wyzwanie finansowe.

Ustawa wejdzie w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia. W praktyce oznacza to, że bezpłatny dostęp zostanie uruchomiony najprawdopodobniej w lutym 2026 r. Nowelizacja przewiduje również przepisy przejściowe, a mianowicie wszystkie wnioski o udostępnienie danych złożone przed wejściem ustawy w życie, a jeszcze nierozpatrzone, będą realizowane zgodnie z dotychczasowymi, odpłatnymi zasadami.

Artykuł Nareszcie – będziemy mieć darmowy dostęp do rządowej bazy cen nieruchomości pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Na rynku kredytów rośnie konkurencja

Obniżka stóp procentowych i rywalizacja banków o klienta to okazja dla spłacających kredyty. Obecnie widać, że aktywnie poszukują oni tańszych ofert. Nie zniechęca ich przy tym przeniesienie kredytu do innego banku, aby obniżyć miesięczne raty.

Pośrednicy zauważają rosnące zainteresowanie refinansowaniem, co wywołuje reakcję ze stron banków. By zatrzymać klientów, coraz częściej oferują one obniżenie oprocentowania.

Co ciekawe refinansowanie stanowi około 20% całej sprzedaży kredytów hipotecznych i współczynnik ten może wzrosnąć w najbliższym czasie. Obniżki stóp procentowych wywołały falę wniosków o refinansowanie, ponieważ wiele kredytów było w ostatnich latach zaciągane na okresowo stałą stopę procentową.

Według raportu BIK przez pierwsze pół roku 2025 refinansowania kredytów mieszkaniowych stanowiły 14% całej sprzedaży kredytów hipotecznych. Nie ma jeszcze nowszych danych, ale można przypuszczać, że w trzecim kwartale tego roku ich udział przekroczył już 20%.

Prócz tego z prognoz wynika, że refinansowania stanowią obecnie około 30% transakcji pośredników kredytowych. W segmencie banków ten udział jest zapewne mniejszy. Mimo to można założyć, że rzeczywisty nowy popyt na kredyty hipoteczne nie jest tak duży, jak podają oficjalne statystyki BIK. Biuro raportowało, że w sierpniu 2025 banki udzieliły o prawie 30% więcej kredytów mieszkaniowych w skali rok do roku. Z tego samego źródła podano niedawno, że we wrześniu liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w ujęciu rocznym wzrosła o ponad 40%. Dane te są najpewniej przeszacowane.

W poszukiwaniu tańszych kredytów

Co ciekawe o zmianie warunków na lepsze często myślą również właściciele kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Najczęściej dotyczy to zobowiązań udzielanych na niski procent, ale z wysoką marżą bankową. Właściciele takich pożyczek mieszkaniowych również aktywnie szukają alternatywy. Nic więc dziwnego, że analitycy bankowi coraz częściej dochodzą do wniosku, że korzystniej jest obniżyć oprocentowanie i zrezygnować z części zysku niż stracić klienta. Nowe, atrakcyjne oferty dla obecnych klientów mogą ich skłonić do rezygnacji z refinansowania. Oznacza to, że w przyszłości skala zjawiska ma szansę się zmniejszać. Wszystko zależy od elastyczności instytucji bankowych i aktualnego kierunku polityki monetarnej. Jeśli stopy procentowe nadal będą spadać, aktywność właścicieli kredytów w szukaniu tańszych opcji będzie coraz większa.

Artykuł Refinansowania nabijają statystyki kredytów pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Według danych transakcyjnych, w ujęciu rocznym ceny mieszkań w II kw. 2025 roku praktycznie nie zmieniły się wobec analogicznego okresu 2024 roku. Na rynku pierwotnym w największych miastach zanotowano niewielkie spadki rzędu 0,2-1,7 proc. w ujęciu rok do roku, podczas gdy w grupie mniejszych stolic wojewódzkich widoczny był wzrost cen o ok. 3 proc.

Na rynku wtórnym sytuacja była podobna. W największych aglomeracjach spadki sięgały średnio 1,7 proc. rok do doku, przy czym w przypadku mieszkań w Warszawie zniżki były głębsze (ok. 7 proc.), co należy wiązać z rekordowo wysokim poziomem cen w 2024 roku oraz dużym zróżnicowaniem stołecznego rynku.

W ujęciu kwartalnym ceny w największych aglomeracjach praktycznie nie drgnęły, natomiast w dziewięciu mniejszych stolicach wojewódzkich rynek wtórny zanotował wzrost o 3,5 proc. wobec I kw. 2025 roku. Dane wskazują więc na wyhamowanie trendów wzrostowych z poprzednich lat i wejście rynku w fazę stabilizacji.

Popyt wspierany niższymi stopami procentowymi

Ważnym czynnikiem kształtującym rynek w II kw. 2025 roku była polityka pieniężna. Po pierwszej od kilkunastu miesięcy obniżce stóp procentowych przez NBP w maju, w kolejnych miesiącach nastąpiły dalsze redukcje. Stopa referencyjna spadła z 5,75 proc. do 4,75 proc. Obniżki przełożyły się na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych oraz poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych.

Według danych ZBP w II kw. 2025 roku udzielono 55,5 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 24,6 mld zł. Oznacza to wzrost odpowiednio o 22 proc. i 29 proc. rok do roku. Był to jeden z najwyższych poziomów sprzedaży w ostatnich latach, wyłączając okres działania programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Z kolei Biuro Informacji Kredytowej odnotowało w sierpniu wzrost wartości zapytań kredytowych aż o 52,5 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Dane te potwierdzają, że niższe stopy oraz jednoznaczna informacja o rezygnacji z rządowych dopłat stworzyły stabilne warunki dla odbudowy popytu.

Rekordowa podaż mieszkań

Po stronie podaży kluczowe znaczenie miała rekordowa oferta deweloperów. Według monitoringu JLL na koniec II kw. 2025 roku w sześciu największych aglomeracjach dostępnych było 61,6 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Okres sprzedaży mieszkania skrócił się z 7 do 6 kwartałów, a udział gotowych lokali wzrósł do 14 proc.

Jednocześnie dane finansowe deweloperów wskazują na spadek przedpłat od klientów (-36 proc. rok do roku), co oznacza ostrożniejsze podejście kupujących. Z drugiej strony utrzymuje się wysoki wolumen projektów w toku (+17 proc. rok do roku), będący efektem rozpoczętych w latach 2023-2024 inwestycji. Oznacza to, że pełne dostosowanie podaży do nowego poziomu popytu nastąpi dopiero w kolejnych kwartałach.

Perspektywy na kolejne kwartały

Do końca 2025 roku ceny mieszkań powinny pozostać stabilne. Utrzymanie rekordowej oferty oraz stopniowe odbudowywanie popytu tworzą równowagę, w której kupujący nadal mają przestrzeń do negocjacji.

W pierwszej połowie 2026 roku można jednak spodziewać się ożywienia i wzrostu cen w granicach kilku procent. Będzie to efekt kumulujących się czynników popytowych: kolejnych obniżek stóp procentowych, wzrostu wynagrodzeń i realizacji odłożonych decyzji zakupowych, przy jednoczesnym ograniczaniu oferty deweloperskiej.

Artykuł Brak znaczących zmian w cenach na rynku mieszkaniowym pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Nie wszyscy sprzedający nieruchomości muszą się obawiać wyższych podatków. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego muszą być na nie przygotowani flipperzy, czyli osoby, które zarabiają, kupując tanie nieruchomości i sprzedając je w krótkim czasie po doprowadzeniu do wzrostu ich wartości.

Flippowanie to działalność zarobkowa

Zdaniem NSA osoby, które zajmują się flippowaniem nieruchomościami, robią to w celach zarobkowych. Często są to osoby, dla których wyszukiwanie okazji cenowych, remontowanie lokali i ich szybka sprzedaż stanowi główne źródło dochodów.

Flipperzy często kupują kilka nieruchomości w krótkim okresie i sprzedają je zaraz po zakończeniu remontu. Różnica między ceną sprzedaży a kupna często wielokrotnie przekracza nakłady poniesione na remont i przygotowanie lokalu dla nowego nabywcy.

Sąd uzasadnia, że mamy w tym przypadku do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są w tym przypadku jednoznacznie spełnione, ponieważ działalność ta:

• prowadzona jest we własnym imieniu,
• ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
• ma charakter zorganizowany i ciągły.

Tanio kupić – drogo sprzedać

Najlepsi flipperzy, działający na rynku przez dłuższy czas, zdobyli doświadczenie i zdołali wypracować sobie odpowiednie schematy działania. Dzięki nim minimalizują koszty oraz ograniczają ryzyko. Podstawową zasadą udanego flippingu jest znalezienie taniej nieruchomości w złym stanie technicznym, za to w atrakcyjnej lokalizacji.

Zadaniem flippera jest uzyskanie finansowania zakupu oraz remontu i przeprowadzenie szybkich prac budowlanych. Niezwłocznie po ich realizacji nieruchomość powinna zostać sprzedana, aby nie generować dodatkowych kosztów. Działania takie są realizowane z nastawieniem na zysk, a nie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Flipowanie w ramach działalności gospodarczej

Po wyroku NSA flipperzy mogą się spodziewać kontroli ze strony urzędów skarbowych. Mogą być one zainteresowane osobami, które regularnie i w krótkim okresie kupują i sprzedają mieszkania.

W takim przypadku konieczne może być założenie działalności gospodarczej i realizowanie kolejnych transakcji na firmę. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.

W przypadku osób fizycznych obowiązuje 19% podatek dochodowy, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uzyskać zwolnienie z konieczności zapłaty podatku. Nabywamy do niej prawo, jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na realizację własnych celów mieszkaniowych, takich jak zakup nieruchomości, remont, spłata kredytu hipotecznego itp. w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej z ulgi nie skorzystamy, a dochody będą opodatkowane:

• na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
• według podatku liniowego: 19% lub
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka zależna od rodzaju działalności).

Dodatkowo, w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT – szczególnie jeśli sprzedaż dotyczy nowych nieruchomości lub działalność ma charakter deweloperski.

Artykuł Flipperzy będą płacić wyższe podatki pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

1. Nieruchomosci-online.pl 

Zdecydowanym liderem według opinii agentów jest Nieruchomosci-online.pl, wskazany przez aż 72% respondentów jako najskuteczniejszy portal ogłoszeniowy. Pośrednicy szczególnie doceniają intuicyjny panel zarządzania ofertami, który umożliwia błyskawiczną publikację i aktualizację wielu ogłoszeń jednocześnie. Kluczowym czynnikiem wyróżniającym portal jest najwyższa jakość pozyskiwanych leadów – aż 68% zapytań przychodzących przez Nieruchomosci-online.pl przekłada się na spotkania z klientami, a 31% na finalizację transakcji. Agenci podkreślają również znaczenie najlepszej w branży aplikacji mobilnej, która umożliwia natychmiastową reakcję na zapytania potencjalnych klientów. Jako istotną przewagę konkurencyjną wskazują również dominację portalu w wynikach organicznych wyszukiwarek, co zapewnia stały napływ wysokiej jakości leadów bez dodatkowych inwestycji w reklamę.

2. Otodom

Drugie miejsce zajmuje Otodom, wskazany przez 57% agentów jako skuteczne narzędzie pracy. Portal ma silną rozpoznawalność marki, jednak pośrednicy zwracają uwagę na wyższe koszty publikacji ogłoszeń i mniejszą elastyczność pakietów dla agencji. Jakość pozyskiwanych kontaktów jest oceniana jako dobra, jednak wskaźnik konwersji jest o 17% niższy niż w przypadku lidera rankingu.

3. Domiporta

Na trzecim miejscu uplasowała się Domiporta, z 41% wskazań wśród ankietowanych agentów. Portal jest ceniony za przystępne ceny publikacji ogłoszeń, jednak pośrednicy zwracają uwagę na mniejszy zasięg i niższą jakość pozyskiwanych leadów. Wskaźnik konwersji zapytań w rzeczywiste transakcje jest o 29% niższy niż w przypadku Nieruchomosci-online.pl.

4. BK Nieruchomości – doceniany przez agentów za prostotę i lokalną skuteczność

W rankingu najlepszych portali nieruchomości według opinii agentów, BK Nieruchomości zdobywa uznanie jako narzędzie szczególnie przydatne w pracy na rynkach lokalnych. Pośrednicy chwalą ten portal za intuicyjny panel ogłoszeń, szybkie dodawanie ofert oraz dobry kontakt z obsługą techniczną. Dla wielu biur działających poza największymi aglomeracjami, BK Nieruchomości okazuje się skutecznym kanałem dotarcia do klientów z regionu, co ma realne przełożenie na liczbę zapytań i tempo sprzedaży. Niewygórowane ceny i możliwość elastycznego dopasowania pakietów to kolejne atuty, które sprawiają, że wielu agentów regularnie korzysta z tej platformy jako uzupełnienia działań prowadzonych na największych portalach ogólnopolskich.

Opinie agentów potwierdzają trendy obserwowane w najnowszym raporcie INPON (Indeks Nastrojów Pośredników w Obrocie Nieruchomościami), który wskazuje, że w obliczu stabilizacji cen na rynku nieruchomości, kluczowym czynnikiem sukcesu staje się efektywność działań marketingowych i jakość pozyskiwanych leadów. Doświadczeni pośrednicy jednoznacznie wskazują, że to właśnie Nieruchomosci-online.pl oferuje obecnie najlepsze warunki dla profesjonalnych agentów nieruchomości.

Artykuł Najlepsze portale nieruchomości według agentów nieruchomości pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

W ostatnim miesiącu 2024 roku wskaźnik urban.one dla całego kraju osiągnął poziom 114,11 pkt., co oznacza spadek o 0,48 pkt. względem listopada. Podsumowując cały IV kwartał, indeks zmniejszył się o 0,9 pkt., powracając do wartości z sierpnia.

Spadek cen nieruchomości w opinii ekspertów

Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na ograniczenie popytu i wzrost podaży wpłynęły m.in. utrzymujące się wysokie stopy procentowe oraz niepewność wokół nowego rządowego programu mieszkaniowego. Sytuacja ta stawia sprzedających przed większymi wyzwaniami, natomiast dla kupujących oznacza większy wybór i stabilizację cen. Zdaniem ekspertów, brak wyraźnego impulsu do wzrostu cen sprawia, że trend spadkowy może utrzymać się w najbliższych miesiącach.

Marcin Krasoń z Otodom Analytics przewiduje, że w 2025 roku oferta mieszkań będzie dalej rosła. Wynika to zarówno z liczby ukończonych budów rozpoczętych w poprzednich kwartałach. Według danych GUS, w 2024 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 152,5 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o około 33 proc. w porównaniu do 2023 i 2022 roku. Więcej projektów wystartowało jedynie w rekordowym 2021 roku.

Spowolnienie budów w największych miastach

Marcin Krasoń dodaje, że w 2025 roku eksperci wskazują, że trend spadkowy w liczbie nowych inwestycji najbardziej widoczny będzie w największych aglomeracjach. W grudniu indeks urban.one dla głównych rynków (z wyłączeniem Warszawy) – czyli Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi i Trójmiasta – obniżył się o 0,34 pkt., osiągając poziom 127,93 pkt. Był to najgwałtowniejszy miesięczny spadek od ponad dwóch lat.

Podobną tendencję zaobserwowano w stolicy, gdzie indeks urban.one wyniósł 126,93 pkt., co oznacza miesięczny spadek o 0,37 pkt. Choć wartości te nadal są wyższe niż rok temu, ostatni kwartał 2024 roku upłynął pod znakiem obniżek cen. Dane Cenatorium pokazują, że na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 11,6 tys. nowych mieszkań, podczas gdy liczba sprzedanych lokali wyniosła 9,3 tys. Ostatecznie dostępna pula mieszkań wzrosła do 54,5 tys.

Rynek wtórny również pod presją obniżki cen

Tendencja spadkowa dotyka także mieszkań z rynku wtórnego. Dane Metrohouse i Credipass potwierdzają, że po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wcześniej wspierał popyt, ceny transakcyjne w największych miastach obniżyły się w ostatnim kwartale 2024 roku od 1 do 6 proc.

Właściciele mieszkań coraz częściej decydują się więc na negocjacje i obniżki cen jeszcze na etapie wystawiania ofert, co pokazuje, że rynek sprzyja obecnie kupującym. W kolejnych miesiącach przewaga podaży nad popytem może się jeszcze pogłębić, co dodatkowo osłabi wzrost cen nieruchomości.

Artykuł Popyt coraz mniejszy, podaż coraz większa, a ceny mieszkań spadają pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Ekspert GetHome.pl Marek Wielgo zauważa, że ceny na rynku wtórnym zachowują się podobnie jak te na rynku pierwotnym. W większości dużych polskich miast rynek mieszkaniowy wszedł w fazę stabilizacji cen. Jednak jest jeszcze za wcześnie, aby móc powiedzieć, że nieruchomości wszędzie zaczęły tanieć.

Drożej tylko w Trójmieście

Portal GetHome.pl porównał, jak kształtowały się ceny używanych mieszkań w sierpniu i we wrześniu 2024 roku w następujących miastach:

• Warszawa,
• Kraków,
• Wrocław,
• Trójmiasto,
• Poznań,
• wchodzących w skład Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej.

Jedynym rynkiem, gdzie mieszkania podrożały miesiąc do miesiąca jest Trójmiasto. Tam w sierpniu za metr kwadratowy trzeba było zapłacić 15 494 zł, natomiast we wrześniu o około 2 proc. więcej, czyli 15 769 zł.

W czterech polskich miastach zmiany cen były tylko symboliczne (sięgały maksymalnie kilkudziesięciu złotych) i we wrześniu stawki za metr kwadratowy kształtowały się tam na następujących poziomach:

• mieszkania w Warszawie – 18 186 zł,
• mieszkania w Krakowie – 17 464 zł,
• mieszkania we Wrocławiu – 14 341 zł,
• mieszkania w Poznaniu – 12 021 zł.

Na dwóch badanych rynkach ceny miesiąc do miesiąca były niższe. W Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej za metr kwadratowy trzeba było zapłacić o 2 proc. mniej niż w sierpniu, czyli 8 411 zł. Natomiast w Łodzi spadek sięgnął 1 proc. i aktualna cena wynosi 8 580 zł.

Eksperci z GetHome.pl przewidują, że to na tych rynkach w pierwszej kolejności będzie można odnotować wyraźne spadki cen. Wynika to z tego, że dominują tam klienci, którzy zakup mieszkania finansują kredytem. Jeśli więc nie wejdzie w życie Kredyt #naStart, to produkty hipoteczne będą wciąż trudno dostępne. Poskutkuje to spadkiem popytu, a co za tym idzie obniżeniem cen.

Więcej dostępnych mieszkań w Warszawie

W analizie znajdziemy również informacje dotyczące podaży mieszkań na rynku wtórnym. W Krakowie, Wrocławiu i Katowicach podaż we wrześniu była na bardzo podobnym poziomie, jak w sierpniu i wyniosła odpowiednio: 9,7, 10,5 i 2,2 tys. lokali.

Jedynie w Poznaniu używanych mieszkań dostępnych na sprzedaż jest mniej niż w sierpniu. Spadek podaży wynosi 2 proc., ale baza jest relatywnie niewielka, bo nominalnie liczba lokali zmniejszyła się o ok. 100.

Wyróżniającym się rynkiem jest Warszawa, gdzie sprzedający tłumnie ruszyli z wystawianiem swoich mieszkań na sprzedaż. Jest ich więcej o ok. 900 sztuk miesiąc do miesiąca i aktualnie kupujący mogą wybierać spośród 19,1 tys. ofert z rynku wtórnego.

Artykuł Rynek mieszkaniowy we wrześniu wszedł w fazę stabilizacji pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Wzrosty cen a BK2%

Tempo wzrostu na rynku mieszkaniowym w 2023 widać jeszcze wyraźniej, gdy porówna się je z podwyżkami zarejestrowanymi od lipca 2022 do czerwca 2023. Korekty w górę wynosiły w tym okresie tylko niecałe 5%. Lipiec 2023 wydaje się być momentem przełomowym dla obrazu cenowego w segmencie mieszkań. Data ta pokrywa się z otwarciem naboru wniosków o preferencyjny kredyt. W 2007 podobnym dopalaczem dla branży były kredyty frankowe, które sprawiały wtedy wrażenie atrakcyjnych i niskooprocentowanych.

Zdecydowanym rekordzistą w rocznym wzroście cen lokali mieszkalnych był Kraków. W stolicy Małopolski mieszkania podrożały aż o 28,8% na rynku wtórnym i niemal 32% w sektorze nowych nieruchomości. Mieszkania na sprzedaż w Warszawie i Poznaniu podrożały o 20%. Podobny poziom podwyżek zanotowano też w Gdyni, Katowicach czy Lublinie.

W ostatnich miesiącach tempo wzrostu wyraźnie wyhamowuje. Kilka analiz wykazało też większe spadki cen nieruchomości mieszkalnych w czerwcu i lipcu 2024. Część specjalistów przyczyny tego zjawiska upatruje w braku wsparcia dla polskich kredytobiorców w postaci rządowego programu tanich kredytów.

Ceny mieszkań a dochody polaków

Na początku 2024 roku w Polsce zarejestrowano najszybszy wzrost dochodów w gospodarstwach domowych. Wniosek ten można wyciągnąć z zestawienia kilkudziesięciu państw należących do OECD. Podwyżki pensji przekroczyły 10%, jeśli liczyć je na mieszkańca z uwzględnieniem inflacji. Drugie miejsce w rankingu zajęła Portugalia ze wzrostem 6,7%, następne było Chile, gdzie podwyżki wyniosły ponad 5%. Co ciekawe realne dochody w gospodarstwach domowych w Chinach czy na Węgrzech spadły.

Tak wysoki wzrost dochodów w Polsce to dobra wiadomość przede wszystkim dla konsumentów i całej gospodarki. Ludzie, którzy zarabiają więcej, są chętni więcej wydawać co pobudza koniunkturę gospodarczą. Jednak z drugiej strony szybki wzrost pensji niesie za sobą ryzyko skoku wartości inflacji. Dla części analityków jest to argument za tym, by nie obniżać wysokich obecnie stóp procentowych. Skąd związek podwyżek pensji i inflacji? Pracodawcy mogą przerzucać na klientów rosnące koszty zatrudnienia i podnosić ceny, gdy podwyżki zarobków są zbyt szybkie. W takiej sytuacji lepiej nie obniżać stóp procentowych i obserwować sytuację rynkową.

Artykuł Bezpieczny Kredyt 2% wywindował ceny mieszkań pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.