Flipperzy szukają okazji cenowych na rynku nieruchomości. Po zakupie lokal jest szybko remontowany, co zazwyczaj znacznie podnosi jego wartość i w krótkim czasie odsprzedawany ze sporym zyskiem. Dla wielu osób ten sposób zarabiania na rynku nieruchomości jest głównym źródłem utrzymania. Skoro jest to działalność zarobkowa, to flipperzy będą musieli ją zarejestrować i zacząć płacić wyższe podatki.
Nie wszyscy sprzedający nieruchomości muszą się obawiać wyższych podatków. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego muszą być na nie przygotowani flipperzy, czyli osoby, które zarabiają, kupując tanie nieruchomości i sprzedając je w krótkim czasie po doprowadzeniu do wzrostu ich wartości.
Flippowanie to działalność zarobkowa
Zdaniem NSA osoby, które zajmują się flippowaniem nieruchomościami, robią to w celach zarobkowych. Często są to osoby, dla których wyszukiwanie okazji cenowych, remontowanie lokali i ich szybka sprzedaż stanowi główne źródło dochodów.
Flipperzy często kupują kilka nieruchomości w krótkim okresie i sprzedają je zaraz po zakończeniu remontu. Różnica między ceną sprzedaży a kupna często wielokrotnie przekracza nakłady poniesione na remont i przygotowanie lokalu dla nowego nabywcy.
Sąd uzasadnia, że mamy w tym przypadku do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są w tym przypadku jednoznacznie spełnione, ponieważ działalność ta:
- prowadzona jest we własnym imieniu,
- ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
- ma charakter zorganizowany i ciągły.
Tanio kupić – drogo sprzedać
Najlepsi flipperzy, działający na rynku przez dłuższy czas, zdobyli doświadczenie i zdołali wypracować sobie odpowiednie schematy działania. Dzięki nim minimalizują koszty oraz ograniczają ryzyko. Podstawową zasadą udanego flippingu jest znalezienie taniej nieruchomości w złym stanie technicznym, za to w atrakcyjnej lokalizacji.
Zadaniem flippera jest uzyskanie finansowania zakupu oraz remontu i przeprowadzenie szybkich prac budowlanych. Niezwłocznie po ich realizacji nieruchomość powinna zostać sprzedana, aby nie generować dodatkowych kosztów. Działania takie są realizowane z nastawieniem na zysk, a nie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Flipowanie w ramach działalności gospodarczej
Po wyroku NSA flipperzy mogą się spodziewać kontroli ze strony urzędów skarbowych. Mogą być one zainteresowane osobami, które regularnie i w krótkim okresie kupują i sprzedają mieszkania.
W takim przypadku konieczne może być założenie działalności gospodarczej i realizowanie kolejnych transakcji na firmę. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.
W przypadku osób fizycznych obowiązuje 19% podatek dochodowy, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uzyskać zwolnienie z konieczności zapłaty podatku. Nabywamy do niej prawo, jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na realizację własnych celów mieszkaniowych, takich jak zakup nieruchomości, remont, spłata kredytu hipotecznego itp. w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej z ulgi nie skorzystamy, a dochody będą opodatkowane:
- na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
- według podatku liniowego: 19% lub
- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka zależna od rodzaju działalności).
Dodatkowo, w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT – szczególnie jeśli sprzedaż dotyczy nowych nieruchomości lub działalność ma charakter deweloperski.
