Polega ono na przeniesieniu zobowiązania do innego banku. Nowa instytucja spłaca dotychczasowy kredyt i udziela kolejnego finansowania na innych warunkach. W praktyce oznacza to podpisanie nowej umowy, która może przewidywać niższe oprocentowanie, korzystniejszą marżę lub bardziej dopasowany sposób spłaty.

Gdy spadają stopy procentowe

Jedną z najczęstszych sytuacji, w których warto przyjrzeć się temu rozwiązaniu, są spadki stóp procentowych. Gdy ich poziom maleje, banki zaczynają oferować kredyty z niższym oprocentowaniem niż te dostępne w poprzednich latach.

Dla osób spłacających starsze zobowiązania może to oznaczać szansę na obniżenie miesięcznej raty. W niektórych przypadkach zamiast niższej raty można zdecydować się na szybszą spłatę zadłużenia, zachowując podobny poziom miesięcznego obciążenia budżetu.

Kredyt z wysoką marżą

Kolejną sytuacją sprzyjającą refinansowaniu jest wysoka marża w pierwotnej umowie kredytowej. Osoby, które zaciągały zobowiązanie w okresie mniej konkurencyjnych ofert bankowych, mogą dziś znaleźć propozycje z wyraźnie niższą marżą.

Choć różnica w tym parametrze może wydawać się niewielka, w przypadku wieloletniej spłaty ma duże znaczenie. Niższa marża wpływa bowiem na koszt kredytu w całym okresie jego trwania.

Inny sposób oprocentowania

Część kredytobiorców rozważa refinansowanie również wtedy, gdy chce przejść na inny model oprocentowania. Kredyty ze zmienną stopą procentową są bezpośrednio powiązane z sytuacją na rynku finansowym, dlatego wysokość rat może się zmieniać.

Dla osób, które preferują większą stabilność kosztów, atrakcyjną opcją bywa oferta z oprocentowaniem okresowo stałym. Dzięki temu przez określony czas rata pozostaje na tym samym poziomie, co ułatwia planowanie wydatków domowych.

Lepsza sytuacja finansowa

Refinansowanie może być korzystne również wtedy, gdy poprawiła się sytuacja finansowa kredytobiorcy. Wyższe dochody, stabilniejsze zatrudnienie lub mniejsze zadłużenie zwiększają zdolność kredytową.

W takiej sytuacji banki mogą zaproponować korzystniejsze warunki finansowania niż w momencie podpisywania pierwszej umowy. Może to oznaczać zarówno niższą ratę, jak i możliwość skrócenia okresu spłaty.

Warto regularnie analizować warunki kredytu

Wiele osób traktuje kredyt hipoteczny jako zobowiązanie, którego warunki pozostają niezmienne przez cały okres spłaty. Tymczasem rynek finansowy rozwija się dynamicznie, a oferty banków są regularnie aktualizowane.

Dlatego od czasu do czasu warto sprawdzić, czy dostępne na rynku propozycje nie są korzystniejsze od obecnej umowy. Dokładne porównanie warunków może pokazać, że przeniesienie kredytu do innej instytucji finansowej pozwoli obniżyć koszty lub dopasować sposób spłaty do aktualnych możliwości finansowych.

Refinansowanie kredytu hipotecznego nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem, jednak w wielu sytuacjach może pomóc poprawić warunki finansowe i zwiększyć kontrolę nad domowym budżetem.

Artykuł Sytuacje, w których warto refinansować kredyt hipoteczny pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Własne mieszkanie bardziej dostępne

Na wstępie warto zauważyć, że ostatnie 12 miesięcy to czas zmniejszającego się rozwarstwienia pomiędzy średnim wynagrodzeniem a przeciętnymi cenami transakcyjnymi mieszkań w największych polskich miastach. W opracowaniu wykorzystano uproszczony współczynnik wskazujący, ile miesięcznych pensji brutto trzeba by odłożyć w całości, by kupić 50-metrowe mieszkanie i 35-metrową kawalerkę. W ustaleniu wniosków pomogły zarówno zeszłoroczne analizy portalu, jak i dane GUS dotyczące średnich wynagrodzeń.

Zgodnie z założeniami raportu na własne mieszkanie najszybciej “odłożą” pracujący w sektorze IT. Według danych GUS, w listopadzie 2025 zarabiali oni miesięcznie przeciętnie niespełna tyle, ile kosztował metr kwadratowy 50-metrowego mieszkania w Warszawie. Biorąc pod uwagę pensję „na rękę”, na podstawie umowy o pracę, na lokum w stolicy trzeba by przeznaczyć 74 średnie pensje netto wypłacane w tej branży.

Dostępność mieszkań zróżnicowana nie tylko lokalnie

Osoby zatrudnione w przemyśle potrzebowałyby na zakup lokum w Warszawie 114 pensji, a pracownicy gastronomii i hotelarstwa aż 157 miesięcznych wynagrodzeń. To spore różnice, które widać również pomiędzy mieszkańcami różnych miast. Spośród największych ośrodków wojewódzkich najtańsze okazały się mieszkania w Łodzi. Pracownicy w IT zarabiający średnią krajową, którzy chcieliby kupić nieruchomość mieszkalną w stolicy województwa łódzkiego, potrzebowaliby 45 miesięcznych wynagrodzeń.

Nikogo nie zdziwi, że mniej średnich pensji trzeba odłożyć, by zostać właścicielem 35-metrowej kawalerki. Warto jednak pamiętać, że nieruchomości z tego sektora osiągają wyższą cenę za metr. Właśnie dlatego spadek ceny, a tym samym wzrost dostępności nie jest liniowy. Najtrudniej o własne „M” w przypadku zatrudnionych w gastronomii. Osoby pracujące w tej branży na kawalerkę w dużym mieście muszą odłożyć od 73 do 124 średnich miesięcznych pensji netto. Pracownicy z sektora IT, by kupić za gotówkę 35-metrową kawalerkę w stolicy województwa, potrzebowaliby od 34 do 58 średnich miesięcznych pensji netto. Jak widać, różnica jest naprawdę spora.

Warto podkreślić, że na mieszkanie trzeba pracować krócej niż przed rokiem, ale jednocześnie dłużej niż dwa lata temu. Średnie pensje najskuteczniej “goniły” ceny mieszkań w Gdańsku. Jednak w perspektywie dwóch lat sytuacja inwestorów prywatnych najwyraźniej pogorszyła się w Warszawie. Warunki rynkowe nie są łatwe i zależne nie tylko od miejsca zamieszkania, ale i naszej sytuacji zawodowej. Wszystko to sprawia, że decyzja o wyborze najlepszego momentu na inwestycje we własne M nie jest łatwa.

Artykuł Dostępność finansowa mieszkań większa niż rok temu pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Popyt na duże kawalerki i mieszkania ma już wkrótce wzrosnąć

Z badania rynku „Nastrojometr nieruchomości”, przeprowadzonego na zlecenie portalu nieruchomosci-online.pl wynika, że większość pośredników spodziewa się wzrostu popytu na mieszkania z rynku wtórnego w I kw. 2026 r. Wzrost zainteresowania większymi lokalami przewiduje 61% agentów, natomiast w przypadku kawalerek, 54%. Jednocześnie ankietowani podkreślają, że nie należy oczekiwać gwałtownego ożywienia, lecz raczej umiarkowanej poprawy względem IV kw. 2025 r.

Jednocześnie 37% agentów ocenia, że popyt na kawalerki pozostanie stabilny kw. do kw., a 28% wskazuje na brak zmian w zainteresowaniu mieszkaniami ogółem w porównaniu z końcówką 2025 r. Spadku popytu na tego typu nieruchomości spodziewa się około 10% pośredników.

Odroczony popyt z lat 2024–2025 napędzi rynek mieszkaniowy

W pierwszych miesiącach roku zainteresowanie zakupem mieszkań może się zwiększyć. Sprzyjają temu obniżki stóp procentowych, które poprawiły zdolność kredytową części nabywców, a także powrót na rynek popytu wstrzymanego w latach 2024–2025. Dodatkowym czynnikiem jest względna stabilizacja cen, ułatwiająca podejmowanie decyzji bez presji pośpiechu.

47% agentów spodziewa się wzrostu zainteresowania działkami kw./kw. w pierwszym kw. roku, natomiast 46% prognozuje większy popyt na domy. Jednocześnie znaczna część pośredników nie oczekuje zmian w tym segmencie rynku. Stabilizację popytu na działki wskazało 41% respondentów, a na domy 37%.

Autorzy badania podkreślają, że zapowiadane zmiany w planowaniu przestrzennym sprzyjają rynkowi gruntów. Największym zainteresowaniem cieszą się działki z wydanymi warunkami zabudowy, które ograniczają ryzyko formalne i pozwalają szybciej rozpocząć realizację inwestycji.

Stanieć mogą mieszkania do remontu

Prognozy cen mieszkań na pierwszy kwartał 2026 r. pokazują jak dużą niepewnością obarczony jest obecnie rynek. Otóż w przypadku mieszkań kw. do kw. opinie agentów rozkładają się niemal równomiernie: od 32 do 34% respondentów wskazuje odpowiednio na wzrosty, spadki lub stabilizację cen.

Na rynku kawalerek najczęściej prognozowana jest stabilizacja cen (42% wskazań), przy czym 36% pośredników spodziewa się wzrostów, a 22% spadków. Lokalnych obniżek można oczekiwać głównie w przypadku mieszkań problematycznych, natomiast ceny najbardziej poszukiwanych lokali powinny pozostać stabilne.

W segmencie domów dominuje oczekiwanie stabilizacji cen (44%), przy zbliżonym odsetku prognoz wzrostów i spadków. Podobnie jest na rynku działek, gdzie przeważa scenariusz stabilny, choć częściej wskazywane są wzrosty niż spadki.

Jednocześnie 55% pośredników przewiduje wzrost podaży mieszkań większych niż kawalerki w I kw. roku.

Artykuł Pośrednicy spodziewają się wzrostu popytu na mieszkania pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

W ciągu pierwszych jedenastu miesięcy roku dostępność mieszkań wyraźnie wzrosła. W listopadzie pojawiło się ponad 33 tysiące nowych ogłoszeń, a łączna liczba aktywnych ofert przekroczyła 105 tysięcy. Choć to nieco mniej niż w rekordowym kwietniu, podaż pozostaje na tyle wysoka, że eliminuje ryzyko gwałtownych wzrostów cen. Kupujący coraz częściej uzyskują nie tylko obniżki ceny, ale też dodatkowe benefity, jak miejsce parkingowe czy komórka lokatorska w cenie.

Warszawa i Kraków coraz bliżej siebie

Najbardziej znaczące spadki odnotowano w Katowicach, gdzie ceny ofertowe obniżyły się o 9 proc., oraz w Radomiu – obniżka o 8 proc. Nie wszędzie jednak widać schłodzenie. Mieszkania na sprzedaż w Gdańsku zanotowały wzrost o 10 proc., a Bydgoszcz o 7 proc., osiągając przy tym rekordowy poziom 9 787 zł za metr kwadratowy mieszkania.

Ciekawym trendem jest malejący dystans cenowy między Warszawą a Krakowem. Aktualnie metr kwadratowy mieszkania w stolicy kosztuje średnio 16 829 zł, podczas gdy w Krakowie 15 904 zł. Różnica wynosi zaledwie 6 proc., podczas gdy jeszcze trzy lata temu sięgała 20 proc. W 2025 r. ceny w Warszawie spadły o 3 proc., natomiast stolica Małopolski utrzymała stabilny poziom cen.

Taniejące kredyty pobudzają możliwości zakupowe

Jednym z kluczowych czynników wpływających na rynek jest dynamiczny spadek stóp procentowych. Łącznie zostały obniżone o 1,75 pp. To spowodowało zmniejszenie się rat kredytów i zwiększyło zdolność wielu gospodarstw domowych. Przykładowo rata kredytu na 500 tysięcy zł na 30 lat spadła z około 3,5 tys. zł do niespełna 3 tys. zł. Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem na poziomie 12 tysięcy złotych miesięcznie wzrosła z 750 tysięcy zł do 900 tysięcy zł, czyli o 20 proc.

Prognozy na 2026 rok sugerują dalszą poprawę warunków. Możliwe są kolejne obniżki stóp do poziomu około 3,5 proc., co dodatkowo zmniejszyłoby miesięczne obciążenie kredytobiorców.

Stabilizacja cen najbardziej prawdopodobnym scenariuszem

Eksperci wskazują, że w pierwszych miesiącach 2026 roku wciąż może przeważać liczba miast ze spadkami cen, ale poprawiająca się dostępność finansowania i rosnące płace będą ograniczały głębokość korekty. Duża liczba dostępnych ofert oraz rosnąca konkurencja, m.in. dzięki nowym przepisom o jawności cen, sprawiają jednak, że perspektywa znaczących wzrostów cen jest obecnie mało realna.

Rok 2025 pokazał wyraźnie, że rynek wchodzi w fazę równowagi. To czas, w którym racjonalne decyzje inwestycyjne i precyzyjna analiza ofert zyskują większe znaczenie niż w okresach silnej presji cenowej.

Artykuł W 2025 roku w większości miast ceny mieszkań spadły pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

RCN gromadzi dane o rzeczywistych cenach sprzedaży nieruchomości, ich lokalizacji oraz rodzaju. Informacje te pochodzą z aktów notarialnych, które trafiają do starostw powiatowych i są wprowadzane do systemu w ciągu 30 dni od zawarcia transakcji. Bezpłatny dostęp do rejestru to ważna i długo wyczekiwana zmiana na rynku nieruchomości, na której skorzystać mają wszyscy uczestnicy tego rynku. Dane o rzeczywistych cenach sprzedaży nieruchomości przestaną być trudno dostępne i objęte opłatą.

Jakie zmiany wprowadza podpisana nowelizacja?

Dotychczas, aby uzyskać dostęp do danych z RCN, należało złożyć wniosek w odpowiednim starostwie powiatowym, oraz uiścić opłatę. Cała procedura była często uciążliwa, czasochłonna i kosztowna, zwłaszcza dla osób potrzebujących danych do szerokich analiz. Podpisana 26 września 2025 r. ustawa całkowicie znosi te wymogi. Jej kluczowym celem jest zapewnienie bezpłatnego dostępu do zbiorów danych zawartych w rejestrze, obejmujących rzeczywiste, potwierdzone notarialnie ceny transakcyjne. Takie dane są znacznie bardziej wiarygodne niż ceny ofertowe, które często podlegają negocjacjom.

Otwarcie dostępu do rejestru przyniesie wymierne korzyści zarówno obywatelom, jak i całej branży nieruchomości. Każdy będzie mógł bezpłatnie sprawdzić, za ile faktycznie sprzedawane są nieruchomości w jego okolicy, co ułatwi ocenę rynkowej wartości własnego mieszkania, lub domu, a także pozwoli podejmować bardziej świadome decyzje finansowe. Zmiana ta może również stać się impulsem do rozwoju nowych narzędzi cyfrowych i usług wspierających obrót nieruchomościami, takich jak aplikacje analityczne, mapy cen, czy systemy porównawcze.

Na liberalizacji zasad skorzystają również specjaliści, jak rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy oraz analitycy rynku. Nieograniczony i bezpłatny dostęp do wiarygodnych danych ułatwi im codzienną pracę, zwiększy dokładność analiz, a także podniesie jakość świadczonych usług, przyczyniając się do większej przejrzystości i profesjonalizacji całego rynku nieruchomości.

Z drugiej strony, według szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii, zniesienie opłat za korzystanie z RCN spowoduje spadek przychodów samorządów o około 8,4 mln zł rocznie, co niestety może stanowić dla nich pewne wyzwanie finansowe.

Ustawa wejdzie w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia. W praktyce oznacza to, że bezpłatny dostęp zostanie uruchomiony najprawdopodobniej w lutym 2026 r. Nowelizacja przewiduje również przepisy przejściowe, a mianowicie wszystkie wnioski o udostępnienie danych złożone przed wejściem ustawy w życie, a jeszcze nierozpatrzone, będą realizowane zgodnie z dotychczasowymi, odpłatnymi zasadami.

Artykuł Nareszcie – będziemy mieć darmowy dostęp do rządowej bazy cen nieruchomości pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Na rynku kredytów rośnie konkurencja

Obniżka stóp procentowych i rywalizacja banków o klienta to okazja dla spłacających kredyty. Obecnie widać, że aktywnie poszukują oni tańszych ofert. Nie zniechęca ich przy tym przeniesienie kredytu do innego banku, aby obniżyć miesięczne raty.

Pośrednicy zauważają rosnące zainteresowanie refinansowaniem, co wywołuje reakcję ze stron banków. By zatrzymać klientów, coraz częściej oferują one obniżenie oprocentowania.

Co ciekawe refinansowanie stanowi około 20% całej sprzedaży kredytów hipotecznych i współczynnik ten może wzrosnąć w najbliższym czasie. Obniżki stóp procentowych wywołały falę wniosków o refinansowanie, ponieważ wiele kredytów było w ostatnich latach zaciągane na okresowo stałą stopę procentową.

Według raportu BIK przez pierwsze pół roku 2025 refinansowania kredytów mieszkaniowych stanowiły 14% całej sprzedaży kredytów hipotecznych. Nie ma jeszcze nowszych danych, ale można przypuszczać, że w trzecim kwartale tego roku ich udział przekroczył już 20%.

Prócz tego z prognoz wynika, że refinansowania stanowią obecnie około 30% transakcji pośredników kredytowych. W segmencie banków ten udział jest zapewne mniejszy. Mimo to można założyć, że rzeczywisty nowy popyt na kredyty hipoteczne nie jest tak duży, jak podają oficjalne statystyki BIK. Biuro raportowało, że w sierpniu 2025 banki udzieliły o prawie 30% więcej kredytów mieszkaniowych w skali rok do roku. Z tego samego źródła podano niedawno, że we wrześniu liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w ujęciu rocznym wzrosła o ponad 40%. Dane te są najpewniej przeszacowane.

W poszukiwaniu tańszych kredytów

Co ciekawe o zmianie warunków na lepsze często myślą również właściciele kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Najczęściej dotyczy to zobowiązań udzielanych na niski procent, ale z wysoką marżą bankową. Właściciele takich pożyczek mieszkaniowych również aktywnie szukają alternatywy. Nic więc dziwnego, że analitycy bankowi coraz częściej dochodzą do wniosku, że korzystniej jest obniżyć oprocentowanie i zrezygnować z części zysku niż stracić klienta. Nowe, atrakcyjne oferty dla obecnych klientów mogą ich skłonić do rezygnacji z refinansowania. Oznacza to, że w przyszłości skala zjawiska ma szansę się zmniejszać. Wszystko zależy od elastyczności instytucji bankowych i aktualnego kierunku polityki monetarnej. Jeśli stopy procentowe nadal będą spadać, aktywność właścicieli kredytów w szukaniu tańszych opcji będzie coraz większa.

Artykuł Refinansowania nabijają statystyki kredytów pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Według danych transakcyjnych, w ujęciu rocznym ceny mieszkań w II kw. 2025 roku praktycznie nie zmieniły się wobec analogicznego okresu 2024 roku. Na rynku pierwotnym w największych miastach zanotowano niewielkie spadki rzędu 0,2-1,7 proc. w ujęciu rok do roku, podczas gdy w grupie mniejszych stolic wojewódzkich widoczny był wzrost cen o ok. 3 proc.

Na rynku wtórnym sytuacja była podobna. W największych aglomeracjach spadki sięgały średnio 1,7 proc. rok do doku, przy czym w przypadku mieszkań w Warszawie zniżki były głębsze (ok. 7 proc.), co należy wiązać z rekordowo wysokim poziomem cen w 2024 roku oraz dużym zróżnicowaniem stołecznego rynku.

W ujęciu kwartalnym ceny w największych aglomeracjach praktycznie nie drgnęły, natomiast w dziewięciu mniejszych stolicach wojewódzkich rynek wtórny zanotował wzrost o 3,5 proc. wobec I kw. 2025 roku. Dane wskazują więc na wyhamowanie trendów wzrostowych z poprzednich lat i wejście rynku w fazę stabilizacji.

Popyt wspierany niższymi stopami procentowymi

Ważnym czynnikiem kształtującym rynek w II kw. 2025 roku była polityka pieniężna. Po pierwszej od kilkunastu miesięcy obniżce stóp procentowych przez NBP w maju, w kolejnych miesiącach nastąpiły dalsze redukcje. Stopa referencyjna spadła z 5,75 proc. do 4,75 proc. Obniżki przełożyły się na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych oraz poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych.

Według danych ZBP w II kw. 2025 roku udzielono 55,5 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 24,6 mld zł. Oznacza to wzrost odpowiednio o 22 proc. i 29 proc. rok do roku. Był to jeden z najwyższych poziomów sprzedaży w ostatnich latach, wyłączając okres działania programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Z kolei Biuro Informacji Kredytowej odnotowało w sierpniu wzrost wartości zapytań kredytowych aż o 52,5 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Dane te potwierdzają, że niższe stopy oraz jednoznaczna informacja o rezygnacji z rządowych dopłat stworzyły stabilne warunki dla odbudowy popytu.

Rekordowa podaż mieszkań

Po stronie podaży kluczowe znaczenie miała rekordowa oferta deweloperów. Według monitoringu JLL na koniec II kw. 2025 roku w sześciu największych aglomeracjach dostępnych było 61,6 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Okres sprzedaży mieszkania skrócił się z 7 do 6 kwartałów, a udział gotowych lokali wzrósł do 14 proc.

Jednocześnie dane finansowe deweloperów wskazują na spadek przedpłat od klientów (-36 proc. rok do roku), co oznacza ostrożniejsze podejście kupujących. Z drugiej strony utrzymuje się wysoki wolumen projektów w toku (+17 proc. rok do roku), będący efektem rozpoczętych w latach 2023-2024 inwestycji. Oznacza to, że pełne dostosowanie podaży do nowego poziomu popytu nastąpi dopiero w kolejnych kwartałach.

Perspektywy na kolejne kwartały

Do końca 2025 roku ceny mieszkań powinny pozostać stabilne. Utrzymanie rekordowej oferty oraz stopniowe odbudowywanie popytu tworzą równowagę, w której kupujący nadal mają przestrzeń do negocjacji.

W pierwszej połowie 2026 roku można jednak spodziewać się ożywienia i wzrostu cen w granicach kilku procent. Będzie to efekt kumulujących się czynników popytowych: kolejnych obniżek stóp procentowych, wzrostu wynagrodzeń i realizacji odłożonych decyzji zakupowych, przy jednoczesnym ograniczaniu oferty deweloperskiej.

Artykuł Brak znaczących zmian w cenach na rynku mieszkaniowym pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Nowych inwestycji deweloperskich coraz mniej

Spadająca liczba uruchamianych inwestycji mieszkaniowych nie wskazuje na nagłe osłabienie tego segmentu. To raczej przemyślana strategia deweloperów w reakcji na niższy popyt. Gdy aktywność kupujących wzrośnie, nowe inwestycje z pewnością będą inicjowane. Deweloperzy w okresie od stycznia do czerwca uzyskali zgody na budowę 75,8 tysiąca lokali. Jest ich więc o 25% mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej. Jeśli tempo to się utrzyma, to według PZFD rok 2025 zamknie się z najniższą liczbą uzyskanych pozwoleń od 2017 roku.

Jak wspominaliśmy, o kryzysie w branży deweloperskiej nie może być jednak mowy. Obecny poziom aktywności inwestycyjnej to nic innego jak racjonalna reakcja na sytuację na rynku. Liczba nowych inwestycji jest dostosowana do przeciętnego popytu. Ograniczają go nie tylko wysokie ceny, ale i trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego przez potencjalnych kupców. Prócz tego w poprzednich latach deweloperzy budowali dużo. Dzięki temu oferta nowych mieszkań jest obecnie bogata. Warto zauważyć, że liczba nowych transakcji spada też z miesiąca na miesiąc.

Deweloperzy reagują na sytuację rynkową

W czerwcu 2025 liczba nowych inwestycji utrzymywała się na poziomie 8,8 tysięcy wobec 11 tysięcy w kwietniu czy maju. Choć sytuację tę przewidzieli analitycy, z pewnością pokazuje to spowolnienie w segmencie nowych lokali mieszkalnych. PZFD zauważa jednak, że rynek pierwotny nie tyle słabnie, co szuka równowagi między popytem a podażą. W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 31,8 tysięcy nieruchomości mieszkalnych. Wartość ta oznacza spadek o 13% kwartał do kwartału i o blisko 18% porównując z analogicznym okresem w 2024 roku. Prócz tego w okresie od kwietnia do czerwca 2025 zanotowano najsłabsze wyniki dotyczące nowych inwestycji od dwóch lat.

Aby odpowiednio zinterpretować te dane, warto pamiętać o bardzo wysokiej zeszłorocznej bazie, gdy deweloperzy inicjowali dużo nowych inwestycji. Działo się tak, ponieważ byli przekonani, że na rynku będzie działał program pomocy kredytobiorcom.

Niska aktywność inwestycyjna deweloperów nie powinna odbić się negatywnie na ofercie nowych mieszkań na sprzedaż. W największych siedmiu miastach na rynku pierwotnym do dyspozycji kupujących pozostaje obecnie 62 tysiące lokali mieszkalnych. Podaż lokali w tej części rynku rośnie stale od września 2023 roku. Można więc mówić o nasyceniu rynku nowymi mieszkaniami, które jest bardziej wyraźne przy słabnącym popycie.

Artykuł Deweloperzy hamują? Coraz mniej pozwoleń na budowę pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) odbywał się rozprawa, w której wyrok zadecyduje, czy postanowienia umów kredytowych, odwołujące się do WIBOR mogą być oceniane w sprawach konsumenckich przez sądy krajowe w świetle przepisów unijnej Dyrektywy 93/13.

Wiborowcy jak frankowicze

TSUE ma zadecydować, czy WIBOR jest zgodny z unijnym rozporządzeniem BMR, prawem krajowym, a sposób jego obliczania jest przejrzysty, uczciwy i we właściwy sposób kontrolowany przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Jeśli nie, otworzy to kredytobiorcom drogę do walki o uznanie umów za niezgodne z obowiązującymi przepisami, co będzie podstawą do uznania ich nieważności.

Eksperci porównują nawet kredyty wiborowe do kredytów frankowych, w przypadku których sądy najczęściej stają po stronie klienta banku. Jednak jak na razie w przypadku kredytów w polskiej wolucie stanowisko sądów jest inne i w większości przypadków oddalają pozwy kredytobiorców.

Posiedzenie TSUE, które odbyło się 11 czerwca 2025 roku, miało charakter wysłuchania stron: banku, konsumenta, Komisji Europejskiej, Polski oraz Portugalii. Orzeczenie spodziewane jest w pierwszej połowie 2026 roku, po ogłoszeniu opinii Rzecznika Generalnego, które zostało zapowiedziane na 11 września 2025 r.

WIBOR zgodny z prawem

W trakcie rozprawy prawnicy reprezentujący Bank PKO BP podkreślali, że WIBOR jest zgodny z prawem unijnym i krajowym. To kluczowy wskaźnik referencyjny objęty zaostrzonym nadzorem krajowym i regulowany przez rozporządzenie BMR, tym samym nie może być oceniany, jako nieuczciwy zapis w umowie kredytowej.

Stanowisko banku podkreśla, że WIBOR zawsze był ustalany transparentnie, przez niezależną instytucję GPW Benchmark i nieustanie podlega zaostrzonej kontroli. Wskaźnik nie jest ustalany w sposób dowolny przez poszczególne banki, a instytucje te wywiązują się i wywiązywały się wcześniej z obowiązków informacyjnych wobec klientów. W tym przypadku postępują zgodnie z prawem bankowym i rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego.

Poziom WIBOR zależy w główniej mierze od wysokości stóp procentowych NBP. Potwierdziła to ostatnia decyzja Rady Polityki Pieniężnej o ich obniżeniu. Już sama zapowiedź oczekiwanej od dawna korekty spowodowała spadek stawki WIBOR.

Przedstawiciele Ministerstwa Finansów, KNF, NBP i BFG oraz Komisji Europejskiej podkreślali również, że WIBOR jest obiektywnym i rynkowym wskaźnikiem, który jest zależny przede wszystkim od polityki pieniężnej banku centralnego.

Obowiązująca w Polsce ustawa o kredycie hipotecznym ściśle reguluje zasady ustalania zmiennego oprocentowania. W trosce o wysoki poziom ochrony konsumenta przyjęty został uczciwy i przejrzysty model, a WIBOR, jako wskaźnik zgodny z rozporządzeniem BMR, korzysta z domniemania uczciwości.

Artykuł Nie ma jeszcze wyroku TSUE, ale WIBOR został oceniony pozytywnie pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Deweloper liczy, klient wybiera

Wystarczy spojrzeć na liczby. W samym tylko 2024 roku oddano do użytku blisko 200 tysięcy mieszkań. To mniej niż rekordowe 240 tysięcy w 2022, ale nadal sporo. Rynek został zalany nowymi inwestycjami, zwłaszcza w miastach takich jak Łódź, Wrocław czy Katowice. Tylko że popyt już nie nadąża. Mieszkań przybywa, a kupujących coraz mniej.

W Łodzi, gdzie jeszcze niedawno flipperzy potrafili sprzedać mieszkanie w kilka dni, dziś ci sami inwestorzy czekają miesiącami. I nie chodzi tylko o lokalizacje „średnie” – nawet dobrze wykończone kawalerki w ścisłym centrum Łodzi potrafią wisieć na portalach tygodniami. A czas działa na ich niekorzyść – trzeba płacić podatki, raty, czynsze. Nic dziwnego, że pojawia się nerwowość.

Deweloperzy z kolei zaczynają schodzić z marży. Obniżki cen, promocje, gratisy – miejsca postojowe i komórki lokatorskie „w pakiecie”, lepsze warunki rezerwacji, a czasem nawet wykończenie mieszkania pod klucz. To nie jest już rynek sprzedającego. Nie ma kolejek pod biurem sprzedaży – teraz to klient zadaje pytania, porównuje, negocjuje i… często odchodzi bez decyzji.

Drogi kredyt i brak wsparcia odstraszają

Sytuacji nie poprawiają wysokie stopy procentowe, które od miesięcy skutecznie blokują wielu potencjalnych nabywców. Kredyty są drogie, a dostępność finansowania spadła wyraźnie. Wielu klientów po prostu nie stać, by wejść na rynek – nawet jeśli chcieliby.

Do tego brak stabilnego wsparcia od państwa. Program „Bezpieczny kredyt 2%” już się zakończył. „Kredyt na start” miał wejść w życie w połowie roku, ale cały czas nie wiadomo, kiedy ruszy i w jakim kształcie. Z kolei zapowiadany „Klucz do mieszkania” brzmi dobrze na papierze, ale nie wiadomo, czy i kiedy faktycznie zadziała. W efekcie część osób całkowicie rezygnuje z zakupu i zostaje na rynku najmu – często z poczuciem frustracji.

Niektórzy przenoszą się do mniejszych miast albo wręcz na wieś, gdzie ceny są niższe, a jakość życia – często lepsza. Zwłaszcza że praca zdalna i hybrydowa przestały być wyjątkiem, a stały się normą. Można więc mieszkać dalej od centrum, bez codziennego stania w korkach, i jednocześnie sporo zaoszczędzić.

Kupujący odzyskuje głos

Zmiana układu sił na rynku jest wyraźna. Coraz więcej ofert oznacza większy wybór i więcej okazji do negocjacji. Kupujący nie muszą już działać pod presją – mogą spokojnie oglądać, porównywać i przebierać. W rozmowach z deweloperem to oni rozdają karty – i coraz częściej z tego korzystają.

Po latach, gdy wszystko szło „na pniu”, przyszedł czas refleksji. Wielu deweloperów zaczyna rozumieć, że czasy błyskawicznych sprzedaży minęły. Że trzeba zmienić podejście, jeśli chce się utrzymać poziom sprzedaży. A klienci? Ci powoli wracają, ale na własnych zasadach.

Niektórzy analitycy twierdzą nawet, że jesteśmy u progu dłuższej zmiany. Ceny mogą się ustabilizować, a w części lokalizacji – nawet spaść. To zła wiadomość dla tych, którzy liczyli na szybki zysk. Ale dobra dla wszystkich, którzy po prostu szukają swojego miejsca – bez ciśnienia, że „to ostatni moment”.

Artykuł Mamy rynek klienta – to kupujący mieszkania dyktują warunki pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.