Jeszcze niedawno sytuacja była jasna – deweloper budował, wystawiał ceny z kosmosu, a klienci i tak kupowali, bo „będzie tylko drożej”. Dziś ten układ się posypał. Kupujący mają więcej do powiedzenia niż kiedykolwiek wcześniej, a deweloperzy zaczynają spuszczać z tonu. Rabaty, gratisy, promocje – wszystko po to, by znaleźć chętnego. A flipperzy? Ci łapią się za głowę, bo to, co kiedyś znikało w tydzień, dziś stoi miesiącami.

Deweloper liczy, klient wybiera

Wystarczy spojrzeć na liczby. W samym tylko 2024 roku oddano do użytku blisko 200 tysięcy mieszkań. To mniej niż rekordowe 240 tysięcy w 2022, ale nadal sporo. Rynek został zalany nowymi inwestycjami, zwłaszcza w miastach takich jak Łódź, Wrocław czy Katowice. Tylko że popyt już nie nadąża. Mieszkań przybywa, a kupujących coraz mniej.

W Łodzi, gdzie jeszcze niedawno flipperzy potrafili sprzedać mieszkanie w kilka dni, dziś ci sami inwestorzy czekają miesiącami. I nie chodzi tylko o lokalizacje „średnie” – nawet dobrze wykończone kawalerki w ścisłym centrum Łodzi potrafią wisieć na portalach tygodniami. A czas działa na ich niekorzyść – trzeba płacić podatki, raty, czynsze. Nic dziwnego, że pojawia się nerwowość.

Deweloperzy z kolei zaczynają schodzić z marży. Obniżki cen, promocje, gratisy – miejsca postojowe i komórki lokatorskie „w pakiecie”, lepsze warunki rezerwacji, a czasem nawet wykończenie mieszkania pod klucz. To nie jest już rynek sprzedającego. Nie ma kolejek pod biurem sprzedaży – teraz to klient zadaje pytania, porównuje, negocjuje i… często odchodzi bez decyzji.

Drogi kredyt i brak wsparcia odstraszają

Sytuacji nie poprawiają wysokie stopy procentowe, które od miesięcy skutecznie blokują wielu potencjalnych nabywców. Kredyty są drogie, a dostępność finansowania spadła wyraźnie. Wielu klientów po prostu nie stać, by wejść na rynek – nawet jeśli chcieliby.

Do tego brak stabilnego wsparcia od państwa. Program „Bezpieczny kredyt 2%” już się zakończył. „Kredyt na start” miał wejść w życie w połowie roku, ale cały czas nie wiadomo, kiedy ruszy i w jakim kształcie. Z kolei zapowiadany „Klucz do mieszkania” brzmi dobrze na papierze, ale nie wiadomo, czy i kiedy faktycznie zadziała. W efekcie część osób całkowicie rezygnuje z zakupu i zostaje na rynku najmu – często z poczuciem frustracji.

Niektórzy przenoszą się do mniejszych miast albo wręcz na wieś, gdzie ceny są niższe, a jakość życia – często lepsza. Zwłaszcza że praca zdalna i hybrydowa przestały być wyjątkiem, a stały się normą. Można więc mieszkać dalej od centrum, bez codziennego stania w korkach, i jednocześnie sporo zaoszczędzić.

Kupujący odzyskuje głos

Zmiana układu sił na rynku jest wyraźna. Coraz więcej ofert oznacza większy wybór i więcej okazji do negocjacji. Kupujący nie muszą już działać pod presją – mogą spokojnie oglądać, porównywać i przebierać. W rozmowach z deweloperem to oni rozdają karty – i coraz częściej z tego korzystają.

Po latach, gdy wszystko szło „na pniu”, przyszedł czas refleksji. Wielu deweloperów zaczyna rozumieć, że czasy błyskawicznych sprzedaży minęły. Że trzeba zmienić podejście, jeśli chce się utrzymać poziom sprzedaży. A klienci? Ci powoli wracają, ale na własnych zasadach.

Niektórzy analitycy twierdzą nawet, że jesteśmy u progu dłuższej zmiany. Ceny mogą się ustabilizować, a w części lokalizacji – nawet spaść. To zła wiadomość dla tych, którzy liczyli na szybki zysk. Ale dobra dla wszystkich, którzy po prostu szukają swojego miejsca – bez ciśnienia, że „to ostatni moment”.