Grudzień zeszłego roku przyniósł kolejny miesiąc spadków cen mieszkań – wynika z najnowszego odczytu indeksu urban.one przygotowanego przez Cenatorium dla Bankier.pl. Główna przyczyna tego zjawiska się nie zmieniła. Na rynku dostępnych jest więcej lokali, niż wynosi aktualny popyt. Czy kupujący mają się z czego cieszyć?

W ostatnim miesiącu 2024 roku wskaźnik urban.one dla całego kraju osiągnął poziom 114,11 pkt., co oznacza spadek o 0,48 pkt. względem listopada. Podsumowując cały IV kwartał, indeks zmniejszył się o 0,9 pkt., powracając do wartości z sierpnia.

Spadek cen nieruchomości w opinii ekspertów

Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na ograniczenie popytu i wzrost podaży wpłynęły m.in. utrzymujące się wysokie stopy procentowe oraz niepewność wokół nowego rządowego programu mieszkaniowego. Sytuacja ta stawia sprzedających przed większymi wyzwaniami, natomiast dla kupujących oznacza większy wybór i stabilizację cen. Zdaniem ekspertów, brak wyraźnego impulsu do wzrostu cen sprawia, że trend spadkowy może utrzymać się w najbliższych miesiącach.

Marcin Krasoń z Otodom Analytics przewiduje, że w 2025 roku oferta mieszkań będzie dalej rosła. Wynika to zarówno z liczby ukończonych budów rozpoczętych w poprzednich kwartałach. Według danych GUS, w 2024 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 152,5 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o około 33 proc. w porównaniu do 2023 i 2022 roku. Więcej projektów wystartowało jedynie w rekordowym 2021 roku.

Spowolnienie budów w największych miastach

Marcin Krasoń dodaje, że w 2025 roku eksperci wskazują, że trend spadkowy w liczbie nowych inwestycji najbardziej widoczny będzie w największych aglomeracjach. W grudniu indeks urban.one dla głównych rynków (z wyłączeniem Warszawy) – czyli Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi i Trójmiasta – obniżył się o 0,34 pkt., osiągając poziom 127,93 pkt. Był to najgwałtowniejszy miesięczny spadek od ponad dwóch lat.

Podobną tendencję zaobserwowano w stolicy, gdzie indeks urban.one wyniósł 126,93 pkt., co oznacza miesięczny spadek o 0,37 pkt. Choć wartości te nadal są wyższe niż rok temu, ostatni kwartał 2024 roku upłynął pod znakiem obniżek cen. Dane Cenatorium pokazują, że na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 11,6 tys. nowych mieszkań, podczas gdy liczba sprzedanych lokali wyniosła 9,3 tys. Ostatecznie dostępna pula mieszkań wzrosła do 54,5 tys.

Rynek wtórny również pod presją obniżki cen

Tendencja spadkowa dotyka także mieszkań z rynku wtórnego. Dane Metrohouse i Credipass potwierdzają, że po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wcześniej wspierał popyt, ceny transakcyjne w największych miastach obniżyły się w ostatnim kwartale 2024 roku od 1 do 6 proc.

Właściciele mieszkań coraz częściej decydują się więc na negocjacje i obniżki cen jeszcze na etapie wystawiania ofert, co pokazuje, że rynek sprzyja obecnie kupującym. W kolejnych miesiącach przewaga podaży nad popytem może się jeszcze pogłębić, co dodatkowo osłabi wzrost cen nieruchomości.