Rok 2025 okazał się momentem przełomowym na rynku nieruchomości. Po raz pierwszy od wielu lat średnie ceny mieszkań nie tylko przestały rosnąć, ale w większości dużych miast zaczęły się obniżać. Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io spadki odnotowano w 11 z 17 analizowanych ośrodków, co wskazuje na wyraźne ochłodzenie koniunktury oraz stopniowe wyrównywanie sił między kupującymi a sprzedającymi.

W ciągu pierwszych jedenastu miesięcy roku dostępność mieszkań wyraźnie wzrosła. W listopadzie pojawiło się ponad 33 tysiące nowych ogłoszeń, a łączna liczba aktywnych ofert przekroczyła 105 tysięcy. Choć to nieco mniej niż w rekordowym kwietniu, podaż pozostaje na tyle wysoka, że eliminuje ryzyko gwałtownych wzrostów cen. Kupujący coraz częściej uzyskują nie tylko obniżki ceny, ale też dodatkowe benefity, jak miejsce parkingowe czy komórka lokatorska w cenie.

Warszawa i Kraków coraz bliżej siebie

Najbardziej znaczące spadki odnotowano w Katowicach, gdzie ceny ofertowe obniżyły się o 9 proc., oraz w Radomiu – obniżka o 8 proc. Nie wszędzie jednak widać schłodzenie. Mieszkania na sprzedaż w Gdańsku zanotowały wzrost o 10 proc., a Bydgoszcz o 7 proc., osiągając przy tym rekordowy poziom 9 787 zł za metr kwadratowy mieszkania.

Ciekawym trendem jest malejący dystans cenowy między Warszawą a Krakowem. Aktualnie metr kwadratowy mieszkania w stolicy kosztuje średnio 16 829 zł, podczas gdy w Krakowie 15 904 zł. Różnica wynosi zaledwie 6 proc., podczas gdy jeszcze trzy lata temu sięgała 20 proc. W 2025 r. ceny w Warszawie spadły o 3 proc., natomiast stolica Małopolski utrzymała stabilny poziom cen.

Taniejące kredyty pobudzają możliwości zakupowe

Jednym z kluczowych czynników wpływających na rynek jest dynamiczny spadek stóp procentowych. Łącznie zostały obniżone o 1,75 pp. To spowodowało zmniejszenie się rat kredytów i zwiększyło zdolność wielu gospodarstw domowych. Przykładowo rata kredytu na 500 tysięcy zł na 30 lat spadła z około 3,5 tys. zł do niespełna 3 tys. zł. Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem na poziomie 12 tysięcy złotych miesięcznie wzrosła z 750 tysięcy zł do 900 tysięcy zł, czyli o 20 proc.

Prognozy na 2026 rok sugerują dalszą poprawę warunków. Możliwe są kolejne obniżki stóp do poziomu około 3,5 proc., co dodatkowo zmniejszyłoby miesięczne obciążenie kredytobiorców.

Stabilizacja cen najbardziej prawdopodobnym scenariuszem

Eksperci wskazują, że w pierwszych miesiącach 2026 roku wciąż może przeważać liczba miast ze spadkami cen, ale poprawiająca się dostępność finansowania i rosnące płace będą ograniczały głębokość korekty. Duża liczba dostępnych ofert oraz rosnąca konkurencja, m.in. dzięki nowym przepisom o jawności cen, sprawiają jednak, że perspektywa znaczących wzrostów cen jest obecnie mało realna.

Rok 2025 pokazał wyraźnie, że rynek wchodzi w fazę równowagi. To czas, w którym racjonalne decyzje inwestycyjne i precyzyjna analiza ofert zyskują większe znaczenie niż w okresach silnej presji cenowej.