Rosnące koszty życia w europejskich metropoliach sprawiają, że dostępność najmu staje się jednym z kluczowych wyzwań dla mieszkańców. Warszawa nie jest tu wyjątkiem. Choć sytuacja najemców jest stabilniejsza niż jeszcze kilka lat temu, to wciąż odbiega od najbardziej dostępnych rynków Europy.

Na podstawie najnowszych danych z raportu Rankomat.pl i Rantier.io widać wyraźnie, że relacja kosztów najmu do dochodów w stolicy Polski plasuje ją w środku europejskiej stawki. Oznacza to, że choć nie jest najdrożej, to daleko jej do najbardziej przystępnych miast dla najemców.

Warszawa na tle europejskich stolic

W Warszawie wynajem mieszkania pochłania przeciętnie 43 proc. dochodu netto. To poziom zbliżony do takich miast jak Praga czy Madryt, jednak wyraźnie wyższy niż w najbardziej dostępnych stolicach Europy.

Dla porównania w Wiedniu najem stanowi około 24 proc. dochodu, w Berlinie 29 proc., a w Paryżu około 31 proc. Różnice te pokazują, jak duże znaczenie mają lokalne uwarunkowania – zarówno poziom wynagrodzeń, jak i polityka mieszkaniowa.

Na drugim biegunie znajduje się Lizbona, gdzie najem pochłania aż 79 proc. dochodu, co czyni ją jednym z najmniej dostępnych rynków w Europie. Wysokie wartości notują także Dublin, Valletta i Lublana.

Stabilizacja czynszów, ale bez wyraźnej poprawy dostępności

Rok 2025 przyniósł względną stabilizację na rynku najmu. W większości miast zmiany czynszów były niewielkie, a stawki często pozostawały zbliżone do poziomów sprzed trzech lat. To oznacza, że presja kosztowa nie rosła dynamicznie, ale jednocześnie nie nastąpiła istotna poprawa dostępności mieszkań.

W praktyce oznacza to, że problem dostępności najmu w dużej mierze wynika nie tylko z wysokości czynszów, ale także z relacji do dochodów. W krajach, gdzie wynagrodzenia rosną szybciej lub są wyższe, najem staje się relatywnie mniej odczuwalnym obciążeniem.

Kredyt hipoteczny alternatywą dla najmu

Zmieniające się warunki finansowania zakupu nieruchomości zaczynają wpływać na decyzje gospodarstw domowych. Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z około 7,4 proc. do 5,7 proc. sprawił, że zakup mieszkania stał się bardziej dostępny niż jeszcze rok wcześniej.

W części miast rata kredytu dla małych mieszkań jest już niższa niż koszt najmu. Choć w Warszawie nadal jest ona wyższa, różnica wyraźnie się zmniejszyła. To może skłaniać część najemców do rozważenia zakupu własnego lokalu.

Warszawa w europejskiej średniej

Średni udział kosztów najmu w dochodach dla stolic Unii Europejskiej wynosi około 38 proc. Wynik Warszawy na poziomie 43 proc. oznacza, że stolica Polski znajduje się powyżej tej średniej, zajmując odległe miejsce w rankingu dostępności.

Nie jest to jednak wynik skrajnie niekorzystny. Warszawa plasuje się w środku zestawienia. Co prawda daleko od najtrudniejszych rynków, ale też wyraźnie za liderami dostępności.

W dłuższej perspektywie kluczowe znaczenie dla poprawy sytuacji będą miały wzrost wynagrodzeń, rozwój rynku najmu instytucjonalnego oraz stabilność cen mieszkań. To właśnie te czynniki zdecydują, czy mieszkania na wynajem w Warszawie stanie się bardziej dostępny dla przeciętnego mieszkańca.