W drugim kwartale 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce pozostawał stabilny pod względem cen transakcyjnych. W skali roku zmiany były nieznaczne, a obserwowane lokalne spadki wpisywały się w szerszy trend równowagi pomiędzy rekordową podażą mieszkań a stopniową odbudową popytu kredytowego i inwestycyjnego. Dla nabywców oznacza to utrzymującą się możliwość negocjacji cen, natomiast dla deweloperów konieczność dostosowania polityki sprzedażowej do rosnącej konkurencji i wymagań kupujących.

Według danych transakcyjnych, w ujęciu rocznym ceny mieszkań w II kw. 2025 roku praktycznie nie zmieniły się wobec analogicznego okresu 2024 roku. Na rynku pierwotnym w największych miastach zanotowano niewielkie spadki rzędu 0,2-1,7 proc. w ujęciu rok do roku, podczas gdy w grupie mniejszych stolic wojewódzkich widoczny był wzrost cen o ok. 3 proc.

Na rynku wtórnym sytuacja była podobna. W największych aglomeracjach spadki sięgały średnio 1,7 proc. rok do doku, przy czym w przypadku mieszkań w Warszawie zniżki były głębsze (ok. 7 proc.), co należy wiązać z rekordowo wysokim poziomem cen w 2024 roku oraz dużym zróżnicowaniem stołecznego rynku.

W ujęciu kwartalnym ceny w największych aglomeracjach praktycznie nie drgnęły, natomiast w dziewięciu mniejszych stolicach wojewódzkich rynek wtórny zanotował wzrost o 3,5 proc. wobec I kw. 2025 roku. Dane wskazują więc na wyhamowanie trendów wzrostowych z poprzednich lat i wejście rynku w fazę stabilizacji.

Popyt wspierany niższymi stopami procentowymi

Ważnym czynnikiem kształtującym rynek w II kw. 2025 roku była polityka pieniężna. Po pierwszej od kilkunastu miesięcy obniżce stóp procentowych przez NBP w maju, w kolejnych miesiącach nastąpiły dalsze redukcje. Stopa referencyjna spadła z 5,75 proc. do 4,75 proc. Obniżki przełożyły się na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych oraz poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych.

Według danych ZBP w II kw. 2025 roku udzielono 55,5 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 24,6 mld zł. Oznacza to wzrost odpowiednio o 22 proc. i 29 proc. rok do roku. Był to jeden z najwyższych poziomów sprzedaży w ostatnich latach, wyłączając okres działania programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Z kolei Biuro Informacji Kredytowej odnotowało w sierpniu wzrost wartości zapytań kredytowych aż o 52,5 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Dane te potwierdzają, że niższe stopy oraz jednoznaczna informacja o rezygnacji z rządowych dopłat stworzyły stabilne warunki dla odbudowy popytu.

Rekordowa podaż mieszkań

Po stronie podaży kluczowe znaczenie miała rekordowa oferta deweloperów. Według monitoringu JLL na koniec II kw. 2025 roku w sześciu największych aglomeracjach dostępnych było 61,6 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Okres sprzedaży mieszkania skrócił się z 7 do 6 kwartałów, a udział gotowych lokali wzrósł do 14 proc.

Jednocześnie dane finansowe deweloperów wskazują na spadek przedpłat od klientów (-36 proc. rok do roku), co oznacza ostrożniejsze podejście kupujących. Z drugiej strony utrzymuje się wysoki wolumen projektów w toku (+17 proc. rok do roku), będący efektem rozpoczętych w latach 2023-2024 inwestycji. Oznacza to, że pełne dostosowanie podaży do nowego poziomu popytu nastąpi dopiero w kolejnych kwartałach.

Perspektywy na kolejne kwartały

Do końca 2025 roku ceny mieszkań powinny pozostać stabilne. Utrzymanie rekordowej oferty oraz stopniowe odbudowywanie popytu tworzą równowagę, w której kupujący nadal mają przestrzeń do negocjacji.

W pierwszej połowie 2026 roku można jednak spodziewać się ożywienia i wzrostu cen w granicach kilku procent. Będzie to efekt kumulujących się czynników popytowych: kolejnych obniżek stóp procentowych, wzrostu wynagrodzeń i realizacji odłożonych decyzji zakupowych, przy jednoczesnym ograniczaniu oferty deweloperskiej.