Ile wynoszą średnie ceny działek budowlanych w III kw. 2024 roku w dużych miastach?

Firma Cenatorium i „Puls Biznesu” oraz redakcja Bankier.pl przeprowadzają kwartalne analizy cen transakcyjnych nieruchomości w wybranych miastach i województwach w Polsce. W okresie od lipca do końca września 2024 roku wzrosty w przypadku działek budowlanych były nieznaczne. Jedynie w Łodzi zanotowano wzrost średniej ceny transakcyjnej o 2,6% w stosunku do poprzedniego kwartału. W pozostałych badanych miastach podwyżki nie przekraczały 1,5%. W Gdańsku i Poznaniu nastąpił nawet spadek. To pierwsza taka sytuacja od 2 lat.

Średnia cena transakcyjna działek budowlanych w III kw. 2024 roku w wybranych miastach wynosiła:

• działki w Lublinie: 376 zł/mkw – wzrost o 1,1% kwartał do kwartału oraz 12,5% rok do roku,
• działki w Łodzi: 429 zł/mkw – wzrost o 2,6% k/k oraz 15,6% r/r,
• działki w Olsztynie: 434 zł/mkw – wzrost o 0,7% k/k oraz 12,2% r/r,
• działki w Poznaniu: 450 zł/mkw – spadek o 0,8% k/k oraz wzrost 9,7% r/r,
• działki we Wrocławiu: 477 zł/mkw – wzrost o 0,7% k/k oraz 12,9% r/r,
• działki w Krakowie: 704 zł/mkw – wzrost o 1,3% k/k oraz 13,5% r/r,
• działki w Gdańsku: 794 zł/mkw – spadek o 0,7% k/k oraz wzrost 12,0% r/r,
• działki w Warszawie: 873 zł/mkw – wzrost o 1,0% k/k oraz 13,2% r/r.

O ile w porównaniu kwartał do kwartału wzrosty cen były niewielkie lub nawet odnotowano spadki, to jednak w perspektywie rok do roku widać zwykle wzrosty dwucyfrowe. Najwięcej, bo aż o 15,6%, podrożały w ciągu ostatnich 12 miesięcy działki w Łodzi, a najmniej – w Poznaniu (o 9,7%).

Wzrosty cen działek budowlanych w województwach w Polsce

Redakcja Bankier.pl zaprezentowała podobną analizę, jeśli chodzi o zakup działek budowlanych w poszczególnych województwach. Na tej podstawie można wysnuć wniosek, że w mniejszych miejscowościach grunty pod zabudowę jednorodzinną drożeją szybciej niż w dużych miastach. Wzrost cen zanotowany w III kw. 2024 roku i tak był niższy niż w I połowie tego roku.

Najdrożej było w województwie małopolskim, gdzie średnia cena transakcyjna przekroczyła już 175 zł/mkw. W innych wyniosła ona:

• 154 zł/mkw., działki w woj. wielkopolskim – wzrost o 2,1% k/k oraz 16,3% r/r,
• 151 zł/mkw., działki w woj. pomorskim – wzrost o 1,4% k/k oraz 14,5% r/r,
• 149 zł/mkw., działki w woj. mazowieckim – wzrost o 1,8% k/k oraz 12,6% r/r,
• 130 zł/mkw., działki w woj. dolnośląskim – wzrost o 2,6% k/k oraz 17,0% r/r,
• 119 zł/mkw., działki w woj. łódzkim – wzrost o 1,1% k/k oraz 15,7% r/r,
• 112 zł/mkw., działki w woj. lubelskim – wzrost o 1,3% k/k oraz 15,1% r/r,
• 110 zł/mkw., działki w woj. warmińsko-mazurskim – wzrost o 2,7% k/k oraz 17,6% r/r.

Co ciekawe, najtańsze statystycznie były działki budowlane na Warmii i Mazurach, ale w ich przypadku nastąpił najwyższy wzrost: kwartał do kwartału o 2,7% oraz rok do roku – aż o 17,6%. Stabilne stawki obowiązują w województwie mazowieckim. W ostatnich latach działki budowlane w Polsce podrożały do dziś o nawet 65%.

Artykuł Wzrosty cen działek mocno wyhamowały pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Co ma się zmienić i kiedy?

Ustawodawcy od dłuższego czasu mówią o uproszczonych zasadach dotyczących inwestycji budowlanych. Zawiła procedura zdobywania odpowiednich pozwoleń skutecznie zniechęca część inwestorów. Zapowiadana nowelizacja ma to zmienić. Celem zmian jest umożliwienie budowy domu mieszkalnego w prosty sposób – wystarczy zgłoszenie projektu do Urzędu Gminy. Bez względu na wielkość zabudowy, nie będzie konieczności starania się o pozwolenie na budowę. Jest to bardzo obiecujące i wielu inwestorów z pewnością niecierpliwie czeka na te zmiany. W praktyce jednak jeszcze to potrwa.

Na oficjalnej stronie Kancelarii prezesa Rady Ministrów możemy przeczytać, że projekt zmian to kolejny etap prac nad uproszczeniem i przyspieszeniem procesu powstawania domu. Nowelizacja ma odciążyć nie tylko inwestorów prywatnych, ale też administrację związaną z budownictwem czy nadzór budowlany. Ustawa w nowej wersji zniesie różnice związane z formalnościami dotyczącymi małych i dużych inwestycji. O obowiązku zdobycia pozwolenia będzie decydował nie metraż, a poziom trudności prac budowlanych przy konkretnym projekcie. Standardowe projekty będzie można realizować jedynie na podstawie zgłoszenia projektu. Obowiązkiem jest wyznaczenie kierownika budowy, który zajmuje się też uproszczonym procesem odbioru.

Domy bez pozwolenia na budowę – co jeszcze warto wiedzieć?

Mimo wyraźnie pozytywnego celu ustawa wzbudza kontrowersje w środowisku architektów i specjalistów branży budowlanej. Uważają oni, że tak niewielka kontrola nad inwestycją, jaką ma sprawować kierownik budowy, może tworzyć pole do nadużyć. Właśnie z powodu tego typu wątpliwości nowelizacja jest wciąż procesowana i w najbliższych miesiącach raczej nie wejdzie w życie.

Nowe ustawodawstwo znosi zasadę stosowania uproszczonych formalności zależną od metrażu domu. Jednak można się spodziewać, że zgłoszenie projektu bez pozwolenia na budowę będzie obowiązywać tylko w przypadku nieruchomości o maksymalnie dwóch kondygnacjach. O pozwolenie będzie trzeba się starać przy realizacji projektów wyjątkowo trudnych lub takich, które powstają na wymagającym terenie, który trzeba wcześniej przygotować. Tego typu zasady mogą jednak w praktyce okazać się niewystarczające. Czy swoboda inwestorów oznacza więcej niebezpiecznych placów budowy? Trudno ocenić to z dzisiejszej perspektywy.

Artykuł Dom bez pozwolenia na budowę – aktualne zmiany pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Czym jest działka leśna?

Las to grunt o powierzchni przynajmniej 0,10 ha. Musi być pokryty roślinnością leśną, czyli drzewami, krzewami oraz runem leśnym i przeznaczony do tego typu produkcji. Las może też stanowić rezerwat przyrody, zabytek wpisany do rejestru zabytków lub wchodzić w skład parku narodowego. Może też być powiązany z gospodarką leśną, zawierając takie elementy jak urządzenia melioracji wodnych, drogi leśne, szkółki czy na przykład parkingi. Działką leśną są wobec tego grunty umiejscowione w pobliżu lasu. Zgodnie z ustawą o lasach jest to obszar przeznaczony do produkcji leśnej. Nie może być na niej żadnych zabudowań. W związku z tym jeśli chcemy postawić na takiej działce dom, musimy najpierw przekształcić ją na działkę budowlaną.

Gdzie szukać informacji na temat charakteru działki? Znajduje się ona w EGiB, czyli Ewidencji Gruntów i Budynków. Oznaczenie Ls świadczy o tym, że mamy do czynienia z terenem leśnym. Inne możliwe oznaczenia to N, czyli nieużytek oraz Lz, co oznacza teren zalesiony. W ich przypadku można starać się o pozwolenie na budowę. Działka musi jednak posiadać dostęp do publicznej drogi. Musi także sąsiadować z inną zabudowaną działką.

Jak przekształcić działkę leśną w budowlaną?

Niestety nie w każdej sytuacji jest to możliwe. Pierwszym krokiem jest skierowanie się do marszałka województwa z prośbą o zmianę przeznaczenia terenu. Możemy liczyć na pozytywną decyzję, jeśli nie wpłynie ona niekorzystnie na gospodarkę leśną. By to ocenić, marszałek kieruje stosowną prośbę do izby rolniczej. Następnie sporządzana jest opinia. Po uzyskaniu zgody marszałka możemy złożyć wniosek o wyłączenie działki z produkcji leśnej. Pismo należy skierować do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych.

Gdy już uda nam się zmienić charakter działki, możemy starać się o pozyskanie pozwolenia na budowę. Może okazać się konieczne dokonanie opłaty za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Dzieje się tak w sytuacji, gdy na budowę przeznaczymy grunt o powierzchni powyżej 0,05 ha.

Jeśli zamierzamy postawić na naszej działce dom, konieczne może okazać się także usunięcie drzew. Może to przysporzyć nam problemów, jeśli drzewa są starsze i mają obwód pnia powyżej 50 cm. Decyzja należy wówczas do starosty. Przydatne może być także sprawdzenie dokumentu, który określa zasady, czyli uproszczonego planu urządzenia lasu.

Działki leśne często mają atrakcyjną cenę. Dużo zależy oczywiście od szczegółów, a także od lokalizacji działki oraz jej powierzchni. W 2020 roku według danych GUS średnia cena za 1 ha to nieco ponad 71 tysięcy zł. Droższe są działki położone w granicach miast. Zanim zdecydujemy się zainwestować w działkę nasz kapitał, powinniśmy dokładnie sprawdzić wszystkie możliwości z nią związane, zwłaszcza status określony w ewidencji gruntów. Jeśli działka jest oznaczona jako las, jej odlesienie i wykorzystanie może być bardzo trudne i przez to nieopłacalne.

Artykuł Działka leśna jako inwestycja kapitału pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Jak wygląda procedura odrolnienia działki?

Odrolnienie działki to inaczej wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, które zapoczątkowuje zmianę przeznaczenia gruntu. To często jedyny sposób na uzyskanie pozwolenia na budowę lub na nierolnicze użytkowanie istniejących zabudowań rolniczych. Proces odrolnienia działki odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym z nich jest zmiana przeznaczenia gruntu – poprzez zmianę miejscowego planu lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Drugi etap stanowi wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Pierwszym krokiem w procesie odrolnienia jest sprawdzenie w urzędzie gminy lub miasta, czy dany teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Gdy działka ujęta jest w nim jako teren pod produkcję rolną, to niezbędne jest złożenie wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, o zmianę przeznaczenia gruntu. Zmiana MPZP nie jest wymaga tylko w przypadku gdy działka znajduje się na terenie miasta. Jeżeli natomiast działka rolna nie jest objęta MPZP, należy złożyć do urzędu gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej nieruchomości. Kolejnym krokiem po zmianie MPZP lub uzyskaniu warunków zabudowy jest złożenie wniosku we właściwym urzędzie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Proces odrolnienia zazwyczaj trwa około miesiąca. Wydając decyzję, urząd określa grunty, które podlegają wyłączeniu, ich położenie, klasę, należność za wyłączenie z produkcji rolnej, kwoty pomniejszania tej należności i wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia.

Ile proces odrolnienia może kosztować?

Koszt odrolnienia działki nie jest jednoznaczny i zależy np. od rodzaju gleb. W niektórych przypadkach można jednak kosztów uniknąć (zarówno opłaty jednorazowej, jak i opłat rocznych). Zgodnie bowiem z obowiązującą ustawą, obowiązek uregulowania należności nie dotyczy gruntów wyłączanych na cele budownictwa mieszkalnego:

• w przypadku budowy budynku jednorodzinnego – do 500 mkw.
• w przypadku budowy budynku wielorodzinnego – do 200 mkw. na każdy lokal mieszkalny.

Po przekroczeniu podanych wyżej wartości, konieczne będzie wniesienie opłaty jednorazowej oraz opłat rocznych (przez 10 lat).

Choć pracochłonne, to jednak tańsze

Jak widać powyżej, budowa domu na działce o charakterze rolniczym wiąże się z koniecznością przejścia procedury odrolnienia gruntu. Proces ten jest pracochłonny i może zająć nawet kilka miesięcy. Pomimo tego rozwiązanie to nadal wydaje się opłacalne, przede wszystkim na niższą cenę działek, ale również walory przyrodnicze i atrakcyjne położenie tego typu gruntów.

Artykuł Odrolnienie działki – alternatywa wobec drogich działek budowlanych? pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.