Wynajęcie mieszkania to ważna decyzja i konkretne zobowiązanie. Interesy obu stron w takim wypadku reguluje umowa cywilnoprawna, która w niektórych sytuacjach musi być poświadczona notarialnie. W polskim prawie przewidziano kilka rodzajów takich porozumień. Umowy najmu różnią się od siebie również okresem, na jaki są zawierane. To ważna kwestia, ponieważ wpływa na warunki wypowiedzenia. Jeszcze przed podpisaniem umowy warto więc omówić sprawy związane z jej ewentualnym zerwaniem. Co warto wiedzieć na temat porozumienia dotyczącego najmu na czas określony?

Umowa umowie nierówna

W polskim prawie istnieją trzy rodzaje umów zawieranych między lokatorem a właścicielem mieszkania. Podpisanie takiego dokumentu przed wprowadzeniem się do lokalu jest niezbędne dla bezpieczeństwa obu stron. Umowa najmu, która jest porozumieniem cywilnoprawnym, dba o interesy lokatora, wyznaczając między innymi stałą kwotę czynszu. Konkretne zapisy dokumentu powinny też określać warunki wypowiedzenia i czas na przeprowadzkę. Umowa najmu może być zawarta na czas

  • określony,
  • nieokreślony,
  • w trybie okazjonalnym.

W obrocie prawnym w naszym kraju funkcjonuje umowa najmu mieszkania na czas określony i najemcy bardzo często podpisują właśnie tego rodzaju dokument. Jej podstawowy atut to fakt, że obie strony od początku wiedzą, jak długi będzie najem i kiedy umowa wygasa. Dzięki temu rentier ma świadomość tego, na jaki zysk może liczyć, a lokator ma pewność dachu nad głową na ściśle określony czas. Prócz tego porozumienie na czas określony posiada zapis o stałej wysokości czynszu, dzięki czemu najemca może liczyć na stabilne warunki i nie obawia się nagłych, niezapowiedzianych podwyżek.

W jakich sytuacjach można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Umowy najmu na czas określony często podpisywane są w okresie wakacyjnym, gdy turyści potrzebują lokum na urlop. Nie znaczy to jednak, że takie porozumienia nie są używane również w najmie długoterminowym. Co ważne umowę na czas określony trudniej jest zerwać. W praktyce jest to możliwe, gdy w samym dokumencie znajdują się zapisy dotyczące warunków takiego zerwania.

Wiele osób myśli, że lokator może wypowiedzieć umowę, gdy na przykład w wynajętym mieszkaniu lub domu są poważne wady lub rentier łamie postanowienia porozumienia, podwyższając czynsz. Jednak te powody będą wystarczające tylko wtedy, gdy w umowie pojawił się odpowiedni zapis dotyczący takich sytuacji.

Podobnie jest w sytuacji, gdy lokator nie stosuje się do ustaleń dokumentu lub nie płaci czynszu na czas. W praktyce zmuszenie nierzetelnego najemcy do wyprowadzki, gdy w umowie nie ma mowy o takich wypadkach, może okazać się niemożliwe.

Oznacza to, że zarówno rentierzy, jak i lokatorzy powinni zachować czujność przy podpisywaniu porozumień na ściśle określony czas. Źle skonstruowany dokument może okazać się pułapką dla rentiera, który nie będzie mógł zgodnie z prawem pozbyć się niewypłacalnego lub kłopotliwego lokatora. Ryzykuje też najemca, który, podpisując nieścisłą umowę, może zobowiązać się do opłacania lokum, w którym na przykład z powodu ukrytych wad nie da się mieszkać. Warto zabezpieczyć się przed taką ewentualnością.

Bezpieczna umowa na czas określony zawiera zapisy dotyczące powodów przedwczesnego jej zerwania oraz czas, jaki ma lokator na opuszczenie mieszkania, gdy do tego dojdzie. To bardzo ważne zapisy, które pozwolą obu stronom przejść spokojnie przez trudną sytuację związaną z nagłym zerwaniem porozumienia. W internecie bez trudu znajdziemy wzór umowy najmu na czas określony wraz z komentarzem prawnym.

Umowa na czas określony a nieokreślony

Umowa na czas nieokreślony daje więcej swobody zarówno lokatorowi, jak i właścicielowi mieszkania. Od momentu podpisania dokumentu może trwać właściwie w nieskończoność, ale każda ze stron ma prawo ją wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ten rodzaj porozumienia może wydawać się mało stabilny, jednak z innej perspektywy pozwala na zerwanie umowy w razie kłopotów po którejś ze stron. Takie dokumenty podpisuje się zwykle z osobami, które myślą o długoterminowym wynajmie.

Porozumienie nie wyznacza daty końca najmu. Tego rodzaju dokumentu nie trzeba poświadczać notarialnie, a wypowiedzenie przedstawia się w formie pisma z konkretną datą. Co ważne ani lokator, ani rentier nie muszą podawać konkretnych powodów wypowiedzenia umowy. Liczy się jej okres, czyli trzy miesiące, o których mówi kodeks cywilny. Czas ten może zostać skrócony, ale tylko w sytuacji, jeśli mówi o tym samo porozumienie.

Jaka jest alternatywa?

Ciekawą alternatywą dla opisanych wyżej rodzajów umów jest coraz bardziej popularny najem okazjonalny. Podpisując takie porozumienie, lokator musi przedstawić tytuł prawny do lokalu, do którego może się wyprowadzić po zakończeniu najmu lub w przypadku jego wypowiedzenia. W przypadku tego typu dokumentów potrzebne jest potwierdzenie u notariusza. Potwierdzenie dotyczy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązania do opuszczenia i wydania lokalu w terminie, który wyznacza żądanie egzekucyjne. Musi mieć ono formę aktu notarialnego. Tak sporządzony dokument daje właścicielowi prawo do szybkiego pozbycia się najemcy, który na przykład niszczy mieszkanie, nie stosuje się do norm współżycia sąsiedzkiego czy nie opłaca czynszu.

Oczywiście do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego ma prawo również lokator. Aby to zrobić, potrzebny jest konkretny powód. Może być nim na przykład nieuzasadnione podniesienie czynszu. Warto jednak pamiętać, że najem okazjonalny, podobnie jak umowa na czas nieokreślony, nie może być zerwana w każdym momencie. Sam dokument powinien zawierać wytyczne dotyczące wcześniejszego zerwania stosunku najmu. Jeśli tak nie jest, kwestię tę reguluje prawo lokatorskie. Odpowiednio zbudowana umowa najmu okazjonalnego powinna też zawierać datę jej wygaśnięcia. Oznacza to, że w praktyce najem okazjonalny to często tylko inny rodzaj umowy na czas określony.

Co jest lepsze?

Każda z umów najmu funkcjonująca w polskim prawie ma swoje plusy i minusy. Rodzaj porozumienia najczęściej proponuje rentier, kierując się doświadczeniem i własnymi potrzebami. Nie oznacza to oczywiście, że lokator nie ma wpływu na kształt umowy, jednak jej rodzaj najczęściej dyktują właściciele mieszkań i nie często chcą negocjować w tej kwestii. Dlaczego? Ponieważ dobrze wybrany i uważnie spisany dokument chroni interesy rentiera i pozwala mu zachować kontrolę nad nieruchomością. Nie oznacza to oczywiście, że lokatorzy są z góry na straconej pozycji.

Nawet w sytuacjach, gdy najemca nie ma wpływu na to, jakim rodzajem najmu objęte jest lokum, które go interesuje, może decydować on o ostatecznym kształcie umowy. Każdy dokument proponowany przez właściciela nieruchomości należy dokładnie przeczytać i negocjować wszystkie zapisy, które są dla nas cenne. Z perspektywy lokatora mogą one dotyczyć gwarancji wysokości czynszu lub możliwości wypowiedzenia, gdy wzrośnie on zbyt znacząco. Na etapie podpisywania tego rodzaju dokumentów pośpiech nie jest dobrym pomysłem. Umowa ma za zadanie dawać poczucie bezpieczeństwa obu stronom i każda z nich musi o to zadbać.