Na podstawie najnowszych danych z raportu Rankomat.pl i Rantier.io widać wyraźnie, że relacja kosztów najmu do dochodów w stolicy Polski plasuje ją w środku europejskiej stawki. Oznacza to, że choć nie jest najdrożej, to daleko jej do najbardziej przystępnych miast dla najemców.

Warszawa na tle europejskich stolic

W Warszawie wynajem mieszkania pochłania przeciętnie 43 proc. dochodu netto. To poziom zbliżony do takich miast jak Praga czy Madryt, jednak wyraźnie wyższy niż w najbardziej dostępnych stolicach Europy.

Dla porównania w Wiedniu najem stanowi około 24 proc. dochodu, w Berlinie 29 proc., a w Paryżu około 31 proc. Różnice te pokazują, jak duże znaczenie mają lokalne uwarunkowania – zarówno poziom wynagrodzeń, jak i polityka mieszkaniowa.

Na drugim biegunie znajduje się Lizbona, gdzie najem pochłania aż 79 proc. dochodu, co czyni ją jednym z najmniej dostępnych rynków w Europie. Wysokie wartości notują także Dublin, Valletta i Lublana.

Stabilizacja czynszów, ale bez wyraźnej poprawy dostępności

Rok 2025 przyniósł względną stabilizację na rynku najmu. W większości miast zmiany czynszów były niewielkie, a stawki często pozostawały zbliżone do poziomów sprzed trzech lat. To oznacza, że presja kosztowa nie rosła dynamicznie, ale jednocześnie nie nastąpiła istotna poprawa dostępności mieszkań.

W praktyce oznacza to, że problem dostępności najmu w dużej mierze wynika nie tylko z wysokości czynszów, ale także z relacji do dochodów. W krajach, gdzie wynagrodzenia rosną szybciej lub są wyższe, najem staje się relatywnie mniej odczuwalnym obciążeniem.

Kredyt hipoteczny alternatywą dla najmu

Zmieniające się warunki finansowania zakupu nieruchomości zaczynają wpływać na decyzje gospodarstw domowych. Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z około 7,4 proc. do 5,7 proc. sprawił, że zakup mieszkania stał się bardziej dostępny niż jeszcze rok wcześniej.

W części miast rata kredytu dla małych mieszkań jest już niższa niż koszt najmu. Choć w Warszawie nadal jest ona wyższa, różnica wyraźnie się zmniejszyła. To może skłaniać część najemców do rozważenia zakupu własnego lokalu.

Warszawa w europejskiej średniej

Średni udział kosztów najmu w dochodach dla stolic Unii Europejskiej wynosi około 38 proc. Wynik Warszawy na poziomie 43 proc. oznacza, że stolica Polski znajduje się powyżej tej średniej, zajmując odległe miejsce w rankingu dostępności.

Nie jest to jednak wynik skrajnie niekorzystny. Warszawa plasuje się w środku zestawienia. Co prawda daleko od najtrudniejszych rynków, ale też wyraźnie za liderami dostępności.

W dłuższej perspektywie kluczowe znaczenie dla poprawy sytuacji będą miały wzrost wynagrodzeń, rozwój rynku najmu instytucjonalnego oraz stabilność cen mieszkań. To właśnie te czynniki zdecydują, czy mieszkania na wynajem w Warszawie stanie się bardziej dostępny dla przeciętnego mieszkańca.

Artykuł Finansowa dostępność najmu w Warszawie na tle Europy pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Nowych inwestycji deweloperskich coraz mniej

Spadająca liczba uruchamianych inwestycji mieszkaniowych nie wskazuje na nagłe osłabienie tego segmentu. To raczej przemyślana strategia deweloperów w reakcji na niższy popyt. Gdy aktywność kupujących wzrośnie, nowe inwestycje z pewnością będą inicjowane. Deweloperzy w okresie od stycznia do czerwca uzyskali zgody na budowę 75,8 tysiąca lokali. Jest ich więc o 25% mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej. Jeśli tempo to się utrzyma, to według PZFD rok 2025 zamknie się z najniższą liczbą uzyskanych pozwoleń od 2017 roku.

Jak wspominaliśmy, o kryzysie w branży deweloperskiej nie może być jednak mowy. Obecny poziom aktywności inwestycyjnej to nic innego jak racjonalna reakcja na sytuację na rynku. Liczba nowych inwestycji jest dostosowana do przeciętnego popytu. Ograniczają go nie tylko wysokie ceny, ale i trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego przez potencjalnych kupców. Prócz tego w poprzednich latach deweloperzy budowali dużo. Dzięki temu oferta nowych mieszkań jest obecnie bogata. Warto zauważyć, że liczba nowych transakcji spada też z miesiąca na miesiąc.

Deweloperzy reagują na sytuację rynkową

W czerwcu 2025 liczba nowych inwestycji utrzymywała się na poziomie 8,8 tysięcy wobec 11 tysięcy w kwietniu czy maju. Choć sytuację tę przewidzieli analitycy, z pewnością pokazuje to spowolnienie w segmencie nowych lokali mieszkalnych. PZFD zauważa jednak, że rynek pierwotny nie tyle słabnie, co szuka równowagi między popytem a podażą. W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 31,8 tysięcy nieruchomości mieszkalnych. Wartość ta oznacza spadek o 13% kwartał do kwartału i o blisko 18% porównując z analogicznym okresem w 2024 roku. Prócz tego w okresie od kwietnia do czerwca 2025 zanotowano najsłabsze wyniki dotyczące nowych inwestycji od dwóch lat.

Aby odpowiednio zinterpretować te dane, warto pamiętać o bardzo wysokiej zeszłorocznej bazie, gdy deweloperzy inicjowali dużo nowych inwestycji. Działo się tak, ponieważ byli przekonani, że na rynku będzie działał program pomocy kredytobiorcom.

Niska aktywność inwestycyjna deweloperów nie powinna odbić się negatywnie na ofercie nowych mieszkań na sprzedaż. W największych siedmiu miastach na rynku pierwotnym do dyspozycji kupujących pozostaje obecnie 62 tysiące lokali mieszkalnych. Podaż lokali w tej części rynku rośnie stale od września 2023 roku. Można więc mówić o nasyceniu rynku nowymi mieszkaniami, które jest bardziej wyraźne przy słabnącym popycie.

Artykuł Deweloperzy hamują? Coraz mniej pozwoleń na budowę pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie sięga już prawie 18 tys. zł. Mieszkania na rynku wtórnym są nieco tańsze, ale i tak trzeba być przygotowanym na średni wydatek na poziomie ponad 15 tys. za metr kwadratowy.

Wiele zależy od lokalizacji, wielkości oraz standardu mieszkania. Za najbardziej prestiżowe apartamenty musimy zapłacić nawet 30-60 tys. zł za metr kwadratowy. To cena, która wielokrotnie przekracza możliwości przeciętnego nabywcy.

Gdzie szukać mieszkania nie mając grubego portfela?

Znalezienie taniego mieszkania w stolicy nie należy do najłatwiejszych. Jeśli szukamy budżetowych rozwiązań, to na pewno musimy zrezygnować z lokalizacji blisko centrum. Do najtańszych dzielnic należą Białołęka i Wawer, jednak niezależnie od tynku musimy być przygotowani na wydatek przekraczający 13 tys. zł za metr kwadratowy.

Trochę taniej, przynajmniej w przypadku mieszkań z drugiej ręki, wypada Rembertów. Kupując używane mieszkanie, czeka nas wydatek na średnim poziomie przekraczającym nieco 12 tys. złotych. Nowe mieszkania, prosto do dewelopera są droższe i kosztują przeciętnie około 13,8 tys. zł za metr.

Białołęka najbardziej popularna

Jedną z najtańszych dzielnic jest Wesoła. Ceny mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego są na podobnych poziomach i wynoszą około 11-12 tys. zł za metr kwadratowy. Deweloperzy w ręce nabywców oddają tam jednak niewiele nowych lokali. Wesoła odpowiada jedynie za 0,2 proc. całości warszawskiego rynku, co jest jednym z najsłabszych wyników.

Ceny mieszkań na Białołęce utrzymują się jeszcze na relatywnie niskich poziomach i przez to dzielnica ta cieszy się dużą popularnością. Jak podaje businessinsider.pl w pierwszym kwartale 2025 roku na terenie Białołęki sprzedane zostało prawie 15 proc. wszystkich nowych mieszkań w Warszawie.

W czwartym kwartale ubiegłego roku, podobny, prawie 15 proc. udział w rynku został odnotowany na Mokotowie. W pierwszym kwartale bieżącego roku Mokotów wciąż pozostaje w czołówce, mając 14,2 proc. udziałów w rynku. Średni poziom cen jest tam jednak wyższy i wynosi około 20,3 tys. zł za metr kwadratowy.

W pierwszych trzech miesiącach 2025 roku deweloperom udało się sprzedać dużo mieszkań również na Bemowie. Sprzedaż mieszkań deweloperskich w tej dzielnicy stanowi 13,8 proc. rynku. Średnie ceny utrzymują się tam poniżej warszawskiej średniej i wynoszą przeciętnie 17,3 tys. zł za metr kwadratowy.

Taniej nie będzie

Mała podaż ze względu na brak odpowiednich gruntów oraz inne czynniki sprawiają, że coraz mniej mieszkań jest oddawanych do użytku w centralnych dzielnicach. Udział w rynku Śródmieścia, Żoliborza i Ochoty stanowi w sumie zaledwie około 0,5 proc. całości rynku.

Mimo że wzrosty cen mieszkań wyhamowały, a na rynkach cieszących się mniejszym zainteresowaniem pojawiły się spadki cen, to w przypadku stolicy nie możemy liczyć na większą korektę.

Artykuł W których dzielnicach Warszawy są najtańsze mieszkania? pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

W ostatnim miesiącu 2024 roku wskaźnik urban.one dla całego kraju osiągnął poziom 114,11 pkt., co oznacza spadek o 0,48 pkt. względem listopada. Podsumowując cały IV kwartał, indeks zmniejszył się o 0,9 pkt., powracając do wartości z sierpnia.

Spadek cen nieruchomości w opinii ekspertów

Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na ograniczenie popytu i wzrost podaży wpłynęły m.in. utrzymujące się wysokie stopy procentowe oraz niepewność wokół nowego rządowego programu mieszkaniowego. Sytuacja ta stawia sprzedających przed większymi wyzwaniami, natomiast dla kupujących oznacza większy wybór i stabilizację cen. Zdaniem ekspertów, brak wyraźnego impulsu do wzrostu cen sprawia, że trend spadkowy może utrzymać się w najbliższych miesiącach.

Marcin Krasoń z Otodom Analytics przewiduje, że w 2025 roku oferta mieszkań będzie dalej rosła. Wynika to zarówno z liczby ukończonych budów rozpoczętych w poprzednich kwartałach. Według danych GUS, w 2024 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 152,5 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o około 33 proc. w porównaniu do 2023 i 2022 roku. Więcej projektów wystartowało jedynie w rekordowym 2021 roku.

Spowolnienie budów w największych miastach

Marcin Krasoń dodaje, że w 2025 roku eksperci wskazują, że trend spadkowy w liczbie nowych inwestycji najbardziej widoczny będzie w największych aglomeracjach. W grudniu indeks urban.one dla głównych rynków (z wyłączeniem Warszawy) – czyli Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi i Trójmiasta – obniżył się o 0,34 pkt., osiągając poziom 127,93 pkt. Był to najgwałtowniejszy miesięczny spadek od ponad dwóch lat.

Podobną tendencję zaobserwowano w stolicy, gdzie indeks urban.one wyniósł 126,93 pkt., co oznacza miesięczny spadek o 0,37 pkt. Choć wartości te nadal są wyższe niż rok temu, ostatni kwartał 2024 roku upłynął pod znakiem obniżek cen. Dane Cenatorium pokazują, że na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 11,6 tys. nowych mieszkań, podczas gdy liczba sprzedanych lokali wyniosła 9,3 tys. Ostatecznie dostępna pula mieszkań wzrosła do 54,5 tys.

Rynek wtórny również pod presją obniżki cen

Tendencja spadkowa dotyka także mieszkań z rynku wtórnego. Dane Metrohouse i Credipass potwierdzają, że po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wcześniej wspierał popyt, ceny transakcyjne w największych miastach obniżyły się w ostatnim kwartale 2024 roku od 1 do 6 proc.

Właściciele mieszkań coraz częściej decydują się więc na negocjacje i obniżki cen jeszcze na etapie wystawiania ofert, co pokazuje, że rynek sprzyja obecnie kupującym. W kolejnych miesiącach przewaga podaży nad popytem może się jeszcze pogłębić, co dodatkowo osłabi wzrost cen nieruchomości.

Artykuł Popyt coraz mniejszy, podaż coraz większa, a ceny mieszkań spadają pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Rekordy w liczbie ogłoszeń

Warto podkreślić, że podaż na warszawskim rynku wyrażona w liczbie ogłoszeń w ostatnich dniach października była najwyższa w historii. W porównaniu z najwyższym do tej pory wynikiem, który zanotowano w październiku 2020, obecnie jest o około 130 ogłoszeń więcej. W omawianym okresie mieszkań na sprzedaż w Warszawie było o 8% więcej niż przed dwoma laty i o 18% więcej w porównaniu z październikiem 2021.

Kolejny rekord w wielkości oferty zaobserwowano w Krakowie. W ostatnich dniach października było ich tam 16,4 tysiąca. Wynik ten oznacza wzrost o 88,2% w skali rok do roku i o 8,5% w ujęciu miesiąc do miesiąca.

Jeszcze więcej ofert sprzedaży lokali mieszkalnych zaobserwowano we Wrocławiu. Tam w końcówce października było ich 18,2 tysiąca. Nie jest to jednak rekord dla tego miasta. W szczycie podaży z marca 2021 było ich o 2,5 tysiąca więcej. W ujęciu rocznym we Wrocławiu oferta nieruchomości mieszkalnych na sprzedaż rozrosła się o 71%. Z miesiąca na miesiąc jest ich o 10% więcej. Podaż na poziomie ponad 10 tysięcy lokali osiągnięto też w Łodzi i Poznaniu. Spore skoki w liczbie mieszkań w ofercie zanotowano też w Katowicach, gdzie na sprzedaż jest obecnie 5,9% lokali. Czyli o 41% więcej w skali rok do roku.

Gdzie jeszcze oferta mieszkań na sprzedaż rośnie?

W całym Trójmieście w październiku 2024 liczba ofert sprzedaży lokali mieszkalnych znacznie przekroczyła 10 tysięcy. Jeśli weźmiemy jednak pod uwagę tylko Gdańsk i Gdynię, to obecna wielkość oferty nie jest najwyższa w historii. Pod koniec października w tych dwóch miastach aktywnych ofert sprzedaży było niespełna 9,7 tysięcy. Oznacza to jednak wzrost z miesiąca na miesiąc o 9%. Co ważne jeszcze rok temu to właśnie Gdańsk był po Warszawie i Wrocławiu miastem z największą liczbą dostępnych nieruchomości mieszkalnych. Od połowy października rekordy bije oferta sprzedaży mieszkań w Gdyni. W tym okresie było ich 2,9 tysiąca, czyli o 11% więcej miesiąc do miesiąca i o 32% więcej niż w październiku 2023.

W siedmiu największych miastach Polski aktywnych było prawie 98 tysięcy ofert sprzedaży, czyli o 62% więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Trend zwyżkowy widać też w podaży na rynku pierwotnym. Na sześciu najważniejszych rynkach mieszkaniowych z wyłączeniem Warszawy deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 8 tysięcy lokali. W tym samym czasie sprzedali ich 6 tysięcy.

Na koniec III kwartału 2024 w największych miastach na sprzedaż na rynku pierwotnym pozostawało 35 tysięcy lokali mieszkalnych.

Artykuł W Warszawie jest rekordowa podaż mieszkań. Czy ceny spadną? pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Spadki cen widoczne w wielu miastach – w tym w stolicy

Z danych serwisu zametr.pl wynika, że czerwiec 2024 roku był kolejnym miesiącem, w którym nastąpił wzrost liczby ofert z obniżkami cen. W Warszawie odnotowano 2110 takich ofert, co oznacza wzrost o 17% w stosunku do maja. Jednocześnie zmniejszyła się liczba ogłoszeń mieszkań na sprzedaż, w których podwyższono cenę (306 podwyżek, czyli o 25% względem maja).

Co istotne, nawet nowe zapowiedzi dotyczące wsparcia dla kredytobiorców nie spowodowały skoku cen. Tymczasem, kiedy pojawiły się poprzednio w kwietniu, od razu wielu sprzedających zaczęło oczekiwać większej kwoty za swoje nieruchomości.

Analiza stawek ofertowych dotyczących konkretnego mieszkania daje jasny obraz sytuacji na rynku nieruchomości. W przypadku gdy tej analizie podlegają wszystkie oferty i ustalana jest przeciętna kwota, wyliczona suma może wprowadzać w błąd ze względu na nowe, dodawane ogłoszenia. Przykładowo, do sprzedaży może trafić wiele apartamentów z drogiej inwestycji. Pokazały to dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, z których wynika, że w stosunku do maja średnia cena mkw. z ofert deweloperskich zwiększyła się o 1%. Tymczasem właśnie w tym czasie jedna z firm wprowadziła do sprzedaży pulę mieszkań z ceną ok. 38 tys. za mkw. Natomiast w ramach lokali dodanych z 7. innych inwestycji było to już od ponad 12 tys. do około 17 tys. zł za mkw.

Co ciekawe, na rynku pojawiły się od dawna niewidziane promocje, takie jak bezpłatny dodatek w postaci komórki lokatorskiej lub miejsca w garażu.

Czego można się spodziewać w najbliższym czasie? Głównie stabilizacji, ewentualnie niewielkich spadków cen. Część klientów czeka na program wsparcia dla kredytobiorców. Najwyższe w Unii Europejskiej oprocentowanie zobowiązań powoduje, że zdolność kredytowa Polaków jest stosunkowo niska. Na rynek co miesiąc trafia więcej lokali, niż się sprzedaje. Dlatego wielu z tych, którym zależy na czasie, muszą się zdecydować na wysokie obniżki.

Program “Kredyt mieszkaniowy #naStart”

Zapowiedzi wprowadzenia tego programu wywołały sporą krytykę, głównie ze względu na obawy o wzrosty cen. Pojawiły się informacje o jego wdrożeniu od początku 2025 roku, ale tak naprawdę trudno przewidzieć, czy do tego dojdzie. Nie wiadomo również, jakie będą ostateczne zasady. Początkowo zakładano bardzo wysokie progi dochodowe, co było oceniane negatywnie.

Teoretycznie trwają konsultacje społeczne, ale nie upubliczniono żadnych ich efektów. Można się spodziewać, że w najbliższych miesiącach struktura programu będzie wielokrotnie zmieniana. Pojawiają się nowe koncepcje, a biorąc pod uwagę szukanie oszczędności przez rząd, możliwe że w ogóle nie dojdzie do jego uruchomienia.

Artykuł Drożyzna odpuściła – są korekty w dół na rynku mieszkaniowym pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Specyficzne potrzeby mieszkaniowe seniorów

Specyficzne potrzeby mieszkaniowe seniorów koncentrują się przede wszystkim na bezpieczeństwie i dostępności. Kluczowe jest eliminowanie barier architektonicznych, takich jak schody czy wysokie progi, aby zapewnić łatwy dostęp i komfort użytkowania przestrzeni. Równie ważna jest lokalizacja nieruchomości – bliskość do usług zdrowotnych, sklepów oraz przestrzeni społecznych jest istotna dla utrzymania aktywności życiowej i społecznej seniorów. Dostosowanie mieszkań do tych potrzeb wymaga przemyślanej architektury i dobrej lokalizacji, które przekładają się na wyższą jakość życia osób starszych mimo ich ograniczeń.

Trendy i innowacje na rynku mieszkaniowym dla seniorów

Na rynku mieszkaniowym dla seniorów obserwuje się trendy skupiające się na nowoczesnych rozwiązaniach i technologiach. Wprowadzanie inteligentnych systemów domowych, które wspierają samodzielność i bezpieczeństwo życia seniorów, to jedna z kluczowych innowacji. Ponadto, rozwija się koncepcja społeczności senioralnych, gdzie oprócz dostosowanych mieszkań, istotną rolę odgrywa infrastruktura społeczna – miejsca do spotkań, wspólne przestrzenie rekreacyjne. Te rozwiązania mają znaczący wpływ na poprawę jakości życia seniorów, umożliwiając im większą niezależność i integrację społeczną.

Aspekty finansowe i prawne

Aspekty finansowe i prawne zakupu oraz wynajmu nieruchomości przez seniorów są złożone. Dostępne są różne formy finansowania, w tym kredyty hipoteczne dostosowane do możliwości osób starszych oraz programy rządowe wspierające seniorów w zakupie nieruchomości. W kontekście prawnych aspektów, ważna jest znajomość przepisów dotyczących zakupu i wynajmu, w tym umów, praw własności oraz obowiązków podatkowych. Kluczowe dla zapewnienia bezpieczeństwa prawno-finansowego seniorów na rynku nieruchomości jest stworzenie warunków, w których będą w maksymalnym stopniu chronieni przed nadużyciami i oszustwami.

Technologie wspierające zdrowie i bezpieczeństwo seniorów

Rozwój technologii ma kluczowe znaczenie dla poprawy jakości życia seniorów, szczególnie w kontekście zdrowia i bezpieczeństwa. Nowoczesne systemy monitorujące zdrowie, instalowane w mieszkaniach seniorów, umożliwiają ciągłe śledzenie parametrów życiowych, co jest istotne dla wczesnego wykrywania problemów zdrowotnych. Awaryjne systemy powiadamiania, zintegrowane z tymi urządzeniami, gwarantują szybką reakcję w przypadku nagłych zdarzeń. Dodatkowo, technologie domowe, takie jak inteligentne oświetlenie czy systemy grzewcze, zapewniają wygodę i bezpieczeństwo użytkowania, przyczyniając się do zwiększenia samodzielności osób starszych. Ogólnie rozwiązania typu smart home wydają się koniecznością w tego typu inwestycjach.

Rynek nieruchomości senioralnych – wyzwania i szanse

Adaptacja rynku nieruchomości do zmieniających się potrzeb starszej populacji jest nie tylko wyzwaniem, ale i szansą dla deweloperów i inwestorów. Rozwój projektów mieszkaniowych uwzględniających specyficzne wymagania seniorów, takich jak bezbarierowość czy dostęp do opieki zdrowotnej, jest kluczowy. Wprowadzanie innowacyjnych technologii i tworzenie społeczności senioralnych stanowi odpowiedź na rosnące oczekiwania tej grupy. Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości dla seniorów są obiecujące, a w przyszłości będzie kontynuowany trend tworzenia przestrzeni bardziej przyjaznych dla starszego pokolenia.

Artykuł Rynek mieszkaniowy dla seniorów: potrzeby i oczekiwania pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Chyba można już mówić o “efekcie Bezpiecznego Kredytu”. Podobnie jak przy wcześniejszych programach rządowych wspierających w zakupie mieszkania (Mieszkanie dla Młodych, Rodzina na Swoim), tak i teraz strumień dotacji trafił na rynek w trudnym momencie. Dzięki temu zastrzykowi wrócił popyt i to bardzo szybko. Być może zbyt szybko? Ostatnie statystyki pokazują, że deweloperzy błyskawicznie wyprzedają się z posiadanych zapasów mieszkań. W ich ofercie jest coraz mniej lokali, a jeśli spojrzeć na to przez pryzmat limitów kwotowych “Bezpiecznego Kredytu”, to w największych miastach oferta jest już praktycznie wyczerpana. Dotyczy to także rynku wtórnego. Fakt, że jedną z przyczyn jest wykupienie tego, co było, ale drugą – windowanie cen przez duży popyt. Sprzedający zaczęli podnosić stawki, zazwyczaj dostosowując je do kwotowego maksimum programu rządowych dotacji.

Z założenia “Bezpieczny Kredyt 2%” miał pozytywnie wpłynąć na dostępność mieszkań. Jednak obecna sytuacja skłania raczej do przyznania racji jego krytykom: popyt bardzo mocno wzrósł, co znalazło szybkie odzwierciedlenie w dynamice cen. Istotne jest też to, iż nie był to efekt działania normalnych mechanizmów rynkowych, które zazwyczaj są bardziej rozłożone w czasie. Kredyt z rządową dotacją spowodował nagły i skokowy wzrost zapotrzebowania na mieszkania. Efekt? Strona podażowa nie zdążyła zareagować i w chwili obecnej w największych miastach brakuje mieszkań na sprzedaż (mowa o lokalach mieszczących się w kwotowych limitach BK2%).

Istotne jest to, że nagły boom wywołany “Bezpiecznym Kredytem 2%” nastąpił po okresie stagnacji. Wysoka inflacja oraz stopy procentowe, wyhamowana akcja kredytowa – to sprawiło, że w ostatnim roku, a nawet dłużej, “ruch w interesie” w mieszkaniówce był mały. Z tego względu deweloperzy ograniczali swoją aktywność – nie rozpoczynali nowych inwestycji, a nawet zamrażali już rozpoczęte. Więc gdy w lipcu rozpoczęto udzielanie kredytów hipotecznych z dopłatami, na rynku był zapas wcześniej budowanych mieszkań, ale nowych powstaje niewiele. Z tego względu obecnie oferta jest mocno przetrzebiona i póki co nie jest uzupełniana. Na szczęście dane GUS z aktywności deweloperów pozwalają się spodziewać, że być może niebawem budowy znowu ruszą – jest wydawanych coraz więcej pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych inwestycji.

Wielu analityków zastanawia się, czy ożywienie rynku mieszkaniowego jest chwilowe, czy trwałe. Jeśli chodzi o sam program “Bezpieczny Kredyt 2%”, to jego popularność przekroczyła rządowe prognozy. Z jednej strony przekłada się to na szybki i mocny efekt popytowy, z drugiej – środki przeznaczone na BK2% na 2023 i 2024 zostaną szybciej wyczerpane. Co wtedy? Albo rząd alokuje kolejne środki, albo program wyhamuje, do 2025, gdy wejdzie nowy budżet.

Jednak “Bezpieczny Kredyt 2%” nie jest jedyną szansą dla mieszkaniówki. Są spore nadzieje na to, że popyt zostanie napędzony też przez kredytobiorców nie korzystających z rządowego wsparcia. Inflacja maleje i Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła obniżanie stóp procentowych. Kredyt hipoteczny będzie więc tańszy i łatwiej dostępny, dzięki czemu więcej pieniędzy zacznie płynąć na rynek mieszkaniowy. Pozostaje pytanie, czy inflacja rzeczywiście już odpuściła i czy obniżanie wysokości stóp procentowych będzie trwałym trendem, czy może było to tylko polityczne działanie przed wyborami. Ważnym sygnałem może być to, że świeżo po ogłoszeniu pierwszej obniżki stóp, banki oferowały klientom kredyty na stałej stopie na niższym oprocentowaniu niż teraz. Skoro takie kredyty opierają się na prognozach tego, co się wydarzy, można uznać, iż banki jednak przestały wierzyć w dalsze luzowanie polityki monetarnej przez RPP.

Artykuł Ceny coraz wyższe, a mieszkań coraz mniej pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Jak już wyjaśniliśmy – demografia jest bezpośrednio związana z kondycją rynku mieszkaniowego. To ludzie generują popyt na mieszkania, więc im więcej ludzi, tym większy popyt. Jednak zjawiska demograficzne nie sprowadzają się tylko do liczby nowonarodzonych. To jest jedna składowa tzw. przyrostu naturalnego. Druga składowa to liczba zgonów. Z tego względu demografia w Polsce (ale też w większości rozwiniętych krajów) jest w opłakanym stanie. Z jednej strony mamy coraz mniej narodzin, z drugiej – coraz starsze społeczeństwo i coraz więcej zgonów. Efekt to spadek populacji.

Teraz trzeba postawić pytanie, czy mniejsza populacja oznacza mniejszy popyt na lokale mieszkalne. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że tak musi być. Jednak sprawa nie jest tak prosta. Zacznijmy od tego, iż równocześnie z demografią zmienia się też struktura gospodarstw domowych. Jeszcze kilkadziesiąt lat temu standardem były rodziny wielopokoleniowe żyjące pod jednym dachem. Obecnie każde pokolenie chce mieć swoje własne M. Do tego gospodarstwa domowe składają się z coraz mniejszej liczby domowników. W pokoleniu naszych rodziców niczym dziwnym nie był model 2+4, a obecnie dominuje 2+2 i 2+1. Lub małżeństwa bezdzietne i single. Czyli mimo zmniejszenia się liczby ludzi, są czynniki wpływające na to, iż generują oni większe zapotrzebowanie na rynku mieszkaniowym.

Niestety opisane powyżej mechanizmy nie są w stanie same w sobie uratować rynku nieruchomości – zapaść demograficzna jest na tyle silna, że spadek popytu na mieszkania jest raczej nieunikniony. Czy to oznacza, iż inwestowanie w mieszkania to ślepa uliczka? To zależy. Patrząc na opłacalność takiej inwestycji przez pryzmat demografii, trzeba uwzględnić jeszcze jeden kluczowy czynnik. Chodzi mianowicie o migracje, zarówno wewnętrzne (w obrębie kraju), jak i zewnętrzne (napływ imigrantów z innych krajów). O sile tego drugiego czynnika mogliśmy się przekonać ostatnio, gdy doszło do ataku Rosji na Ukrainę. Potężna fala uchodźców wywołała rekordową koniunkturę na rynku najmu.

Jednak dla kondycji rynku nieruchomości ważne są również migracje wewnętrzne. W Polsce obserwujemy ten sam trend, który występuje na całym świecie – coraz więcej osób porzuca tereny wiejskie i przeprowadza się do miast. Jest to zgodne z prognozami ONZ, według których do połowy tego wieku 70-80% ludzi zamieszka w miastach. Dla osoby inwestującej w mieszkania to bardzo istotna informacja. Oznacza to, że kalkulując opłacalność lokowania środków w mieszkanie, trzeba brać pod uwagę specyfikę lokalnego rynku. Za kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat kompletnie co innego będzie się działo na prowincji, a co innego w głównych ośrodkach miejskich.

Duże miasta maja ogromną siłę przyciągania. Dotyczy to także Warszawy – stolica jest póki co najsilniejszym ekonomicznie miastem Polski i zapewne tak pozostanie. Z tego względu nie ma ryzyk wyludniania się aglomeracji warszawskiej. Trend będzie odwrotny i podczas gdy w małych miastach i na wsiach będzie stało coraz więcej pustostanów, w Warszawie wciąż będziemy mieli do czynienia z deficytem mieszkań. Jedyny realny scenariusz, w którym doszłoby do załamania się cen na tym rynku, to ogólna zapaść polskiej gospodarki. W każdym innym scenariuszu stolica pozostanie głównym lub jednym z głównych ośrodków rozwoju regionu, przyciągać będzie coraz więcej nowych mieszkańców, którzy wygenerują popyt na nieruchomości mieszkalne.

Artykuł Czy demografia sprawi, że inwestowanie w mieszkania stanie się nieopłacalne? pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

1. Śródmieście

Pierwsze na naszej liście Śródmieście to dzielnica, która z pewnością przypadnie do gustu osobom ceniącym bliskość do centrum miasta. Znajdują się tu najważniejsze atrakcje turystyczne, sklepy, restauracje, kawiarnie i kluby. Warto zainwestować w nieruchomość w tej dzielnicy ze względu na jej prestiż, świetną infrastrukturę i komunikację z resztą miasta. Niestety wszystkie te zalety wpływają na wysokie ceny mieszkań w tym miejscu.

2. Białołęka

Dzielnica ta znajduje się na północy Warszawy. To spokojna okolica, gdzie znajduje się wiele parków. Dlatego będzie idealna dla osób uprawiających jogging lub inne formy aktywności fizycznej na świeżym powietrzu. Mieszkania na Białołęce mają przystępne ceny, co sprawia, że jest to idealne miejsce dla osób szukających nieruchomości w dogodnej lokalizacji bez wydawania fortuny.

3. Mokotów

Kolejną dzielnicą, którą chcemy zaproponować jest Mokotów. Jest to bardzo prestiżowa dzielnica ze względu na obecność wielu przedstawicielstw firm międzynarodowych, konsulatów i ambasad. Nie może więc dziwić fakt, że ceny mieszkań są tutaj wysokie. Warto wspomnieć też o tym, że Mokotów uchodzi za jedną z najbezpieczniejszych dzielnic w Warszawie, co jest szczególnie ważne dla rodzin z dziećmi.

4. Wilanów

Wilanów w ostatnich latach zyskuje na popularności. Jest to spokojną dzielnicą z licznymi terenami zielonymi. Spotkamy tu też wiele zabytków oraz instytucji kultury związanych z polską tożsamością narodową. Plusem jest też dobra komunikacja z resztą miasta. W Wilanowie znajdziemy zarówno luksusowe apartamenty, jak i mieszkania o niewygórowanych cenach.

5. Wola

Jedną z najbardziej znanych dzielnic Warszawy jest Wola. Znajdują się tu liczne biurowce oraz centra biznesowe, co sprawia, że jest to idealne miejsce dla osób pracujących w branży IT i biznesie. Warto zainteresować się wieloma nowoczesnymi inwestycjami mieszkaniowymi, które powstają w tej dzielnicy. Na plus dla tego miejsca jest też lokalizacja pozwalająca na łatwy dostęp do wielu miejskich udogodnień.

6. Ursynów

Ostatnią dzielnicą Warszawy w naszym rankingu jest Ursynów. Każdy powinien go kojarzyć przede wszystkim z Lasem Kabackim, czy Parkiem Ursynowskim, które pomagają okolicznym mieszkańcom na mile spędzony czas na łonie natury. Na Ursynowie znajduje się dużo osiedli zamkniętych i to właśnie w tego typu miejscach wybór mieszkaniowy jest największy. Dzielnica uchodzi za bezpieczną i nowoczesną. W łatwy sposób dostaniemy się z niej w inne miejsca stolicy komunikacją miejską.

Artykuł W jakiej dzielnicy Warszawy warto szukać mieszkania pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.