Kolejne raporty i analizy rynku nieruchomości pokazują, że wróciła koniunktura. Ceny ponownie bardzo dynamicznie rosną, przy czym widać wyraźną różnicę między korektami w segmencie mieszkań małych a mieszkań dużych. Do tego zwiększył się też kontrast dynamiki rynku w głównych miastach i w ośrodkach bardziej prowincjonalnych. W peryferyjnych lokalizacjach nie widać jeszcze takiego ożywienia, ale mieszkaniówka w największych miastach zdecydowanie wyszła ze stagnacji wywołanej inflacją oraz drogim kredytem.

Chyba można już mówić o “efekcie Bezpiecznego Kredytu”. Podobnie jak przy wcześniejszych programach rządowych wspierających w zakupie mieszkania (Mieszkanie dla Młodych, Rodzina na Swoim), tak i teraz strumień dotacji trafił na rynek w trudnym momencie. Dzięki temu zastrzykowi wrócił popyt i to bardzo szybko. Być może zbyt szybko? Ostatnie statystyki pokazują, że deweloperzy błyskawicznie wyprzedają się z posiadanych zapasów mieszkań. W ich ofercie jest coraz mniej lokali, a jeśli spojrzeć na to przez pryzmat limitów kwotowych “Bezpiecznego Kredytu”, to w największych miastach oferta jest już praktycznie wyczerpana. Dotyczy to także rynku wtórnego. Fakt, że jedną z przyczyn jest wykupienie tego, co było, ale drugą – windowanie cen przez duży popyt. Sprzedający zaczęli podnosić stawki, zazwyczaj dostosowując je do kwotowego maksimum programu rządowych dotacji.

Z założenia “Bezpieczny Kredyt 2%” miał pozytywnie wpłynąć na dostępność mieszkań. Jednak obecna sytuacja skłania raczej do przyznania racji jego krytykom: popyt bardzo mocno wzrósł, co znalazło szybkie odzwierciedlenie w dynamice cen. Istotne jest też to, iż nie był to efekt działania normalnych mechanizmów rynkowych, które zazwyczaj są bardziej rozłożone w czasie. Kredyt z rządową dotacją spowodował nagły i skokowy wzrost zapotrzebowania na mieszkania. Efekt? Strona podażowa nie zdążyła zareagować i w chwili obecnej w największych miastach brakuje mieszkań na sprzedaż (mowa o lokalach mieszczących się w kwotowych limitach BK2%).

Istotne jest to, że nagły boom wywołany “Bezpiecznym Kredytem 2%” nastąpił po okresie stagnacji. Wysoka inflacja oraz stopy procentowe, wyhamowana akcja kredytowa – to sprawiło, że w ostatnim roku, a nawet dłużej, “ruch w interesie” w mieszkaniówce był mały. Z tego względu deweloperzy ograniczali swoją aktywność – nie rozpoczynali nowych inwestycji, a nawet zamrażali już rozpoczęte. Więc gdy w lipcu rozpoczęto udzielanie kredytów hipotecznych z dopłatami, na rynku był zapas wcześniej budowanych mieszkań, ale nowych powstaje niewiele. Z tego względu obecnie oferta jest mocno przetrzebiona i póki co nie jest uzupełniana. Na szczęście dane GUS z aktywności deweloperów pozwalają się spodziewać, że być może niebawem budowy znowu ruszą – jest wydawanych coraz więcej pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych inwestycji.

Wielu analityków zastanawia się, czy ożywienie rynku mieszkaniowego jest chwilowe, czy trwałe. Jeśli chodzi o sam program “Bezpieczny Kredyt 2%”, to jego popularność przekroczyła rządowe prognozy. Z jednej strony przekłada się to na szybki i mocny efekt popytowy, z drugiej – środki przeznaczone na BK2% na 2023 i 2024 zostaną szybciej wyczerpane. Co wtedy? Albo rząd alokuje kolejne środki, albo program wyhamuje, do 2025, gdy wejdzie nowy budżet.

Jednak “Bezpieczny Kredyt 2%” nie jest jedyną szansą dla mieszkaniówki. Są spore nadzieje na to, że popyt zostanie napędzony też przez kredytobiorców nie korzystających z rządowego wsparcia. Inflacja maleje i Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła obniżanie stóp procentowych. Kredyt hipoteczny będzie więc tańszy i łatwiej dostępny, dzięki czemu więcej pieniędzy zacznie płynąć na rynek mieszkaniowy. Pozostaje pytanie, czy inflacja rzeczywiście już odpuściła i czy obniżanie wysokości stóp procentowych będzie trwałym trendem, czy może było to tylko polityczne działanie przed wyborami. Ważnym sygnałem może być to, że świeżo po ogłoszeniu pierwszej obniżki stóp, banki oferowały klientom kredyty na stałej stopie na niższym oprocentowaniu niż teraz. Skoro takie kredyty opierają się na prognozach tego, co się wydarzy, można uznać, iż banki jednak przestały wierzyć w dalsze luzowanie polityki monetarnej przez RPP.