Stolica nie tylko pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, ale coraz wyraźniej odrywa się od pozostałych dużych miast. Wzrost cen napędzają zarówno utrzymujący się popyt, jak i zmiany w strukturze oferty deweloperskiej, w której pojawia się coraz więcej inwestycji z segmentu premium.

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że warszawski rynek znajduje się w wyjątkowym momencie. Podczas gdy w wielu polskich metropoliach deweloperzy ograniczają liczbę rozpoczynanych inwestycji i ostrożniej reagują na słabszy popyt, w Warszawie obserwujemy zwiększoną aktywność firm budujących mieszkania. Rośnie zarówno liczba nowych lokali trafiających do sprzedaży, jak i liczba zawieranych umów z kupującymi.

Średnia cena mieszkania w Warszawie zbliża się do historycznego poziomu

Na początku 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie wynosiła niespełna 18,5 tys. zł. Zaledwie kilka miesięcy później osiągnęła poziom około 19,9 tys. zł za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o około 8 proc. od początku roku oraz niemal 10 proc. w skali dwunastu miesięcy.

Tempo podwyżek jest większe niż obserwowane w poprzednich dwóch latach. Wzrost średniej ceny nie jest wyłącznie konsekwencją większego zainteresowania zakupem mieszkań. Istotny wpływ miało pojawienie się na rynku dużej liczby inwestycji luksusowych, których ceny znacząco przewyższają przeciętne stawki obowiązujące w mieście.

W styczniu do sprzedaży trafiły między innymi apartamenty w wieżowcu Liberty Tower, gdzie ceny sięgają około 45 tys. zł za metr kwadratowy. Kolejne miesiące przyniosły jeszcze bardziej ekskluzywne projekty. W inwestycji Murano najwyżej wycenione mieszkania osiągają około 54 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast najbardziej prestiżowe apartamenty w projekcie realizowanym na warszawskiej Woli przez Monting Development, którego współwłaścicielem jest Robert Lewandowski, kosztują ponad 80 tys. zł za metr kwadratowy. Pojawienie się kilkuset bardzo drogich lokali może w istotny sposób wpłynąć na statystyczną średnią dla całej Warszawy.

Chwilowe wyhamowanie wzrostów nie oznacza spadku cen

Po wielu miesiącach dynamicznych wzrostów maj przyniósł niewielką korektę. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów obniżyła się o około 100 zł za metr kwadratowy. Nie oznacza to jednak rozpoczęcia trendu spadkowego.

Obniżka była przede wszystkim efektem zwiększenia liczby mieszkań dostępnych w bardziej przystępnych cenach. Do sprzedaży weszły między innymi kolejne etapy inwestycji oferujących lokale z popularnego segmentu, co chwilowo zwiększyło udział tańszych mieszkań w całej ofercie.

Pokazuje to, jak duże znaczenie dla statystyk ma struktura rynku. Jeśli do sprzedaży trafia więcej apartamentów premium, średnia cena gwałtownie rośnie. Z kolei większa liczba mieszkań ze średniej półki cenowej może czasowo poprawić wskaźniki, nawet jeśli ogólny trend wzrostowy pozostaje niezmieniony.

Ogromne różnice cen pomiędzy dzielnicami Warszawy

Warszawski rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany. Najdroższą lokalizacją pozostaje Śródmieście, gdzie średnia cena nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów wynosi już około 39,7 tys. zł za metr kwadratowy. To niemal dwa razy więcej niż średnia dla całego miasta.

Jednocześnie nawet w tej samej dzielnicy można spotkać ogromne rozbieżności. Obok mieszkań kosztujących mniej niż 30 tys. zł za metr kwadratowy znajdują się apartamenty wyceniane na ponad 80 tys. zł za metr kwadratowy.

Znacznie bardziej dostępne cenowo pozostają obrzeża Warszawy. Najtańszą dzielnicą jest obecnie Białołęka, gdzie średnia cena wynosi około 13,6 tys. zł za metr kwadratowy. Niewiele więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w Wawrze – około 13,9 tys. zł za metr kwadratowy. Relatywnie atrakcyjne ceny można znaleźć również w Rembertowie, Wesołej, Targówku oraz Ursusie.

Nawet w tańszych dzielnicach oferta staje się coraz bardziej zróżnicowana. Mieszkania na Białołęce można znaleźć zarówno w cenie niższej niż 9 tys. zł za metr kwadratowy, jak i lokale z cenami zbliżającymi się do 20 tys. zł za metr kwadratowy. Osoby poszukujące mieszkania w niższym budżecie najczęściej kierują uwagę właśnie na Białołękę. To tam znajduje się zdecydowana większość najtańszych mieszkań dostępnych na warszawskim rynku.

Obecne trendy wskazują, że dolna granica cenowa na warszawskim rynku będzie stopniowo przesuwać się w górę. Rosnące ceny gruntów, coraz wyższe koszty budowy oraz ograniczona dostępność atrakcyjnych działek sprawiają, że deweloperom coraz trudniej realizować inwestycje w niższych cenach. Przekroczenie granicy 20 tys. zł za metr kwadratowy wydaje się więc jedynie kwestią czasu.