Dlaczego osobę inwestującą w nieruchomości powinna interesować demografia? Jeśli jesteś inwestorem, powinieneś mieć szeroką wiedzę w wielu dziedzinach, w tym w ekonomii oraz rozeznanie w sytuacji gospodarczej. Rynek nieruchomości nie działa w oderwaniu od reszty gospodarki oraz podlega wpływowi wielu czynników. Jednym z kluczowych jest demografia, ponieważ to liczba ludzi oraz ich struktura wiekowa decydują o tym, jak wielki jest popyt na nowe mieszkania. Z tego względu pojawia się coraz więcej alarmistycznych opinii, że mieszkaniówkę czeka zapaść, ponieważ jest zapaść w przyroście naturalnym. Czy to prawda? Czy te ostrzeżenia mają sens w kontekście inwestowania w mieszkania w Warszawie?

Jak już wyjaśniliśmy – demografia jest bezpośrednio związana z kondycją rynku mieszkaniowego. To ludzie generują popyt na mieszkania, więc im więcej ludzi, tym większy popyt. Jednak zjawiska demograficzne nie sprowadzają się tylko do liczby nowonarodzonych. To jest jedna składowa tzw. przyrostu naturalnego. Druga składowa to liczba zgonów. Z tego względu demografia w Polsce (ale też w większości rozwiniętych krajów) jest w opłakanym stanie. Z jednej strony mamy coraz mniej narodzin, z drugiej – coraz starsze społeczeństwo i coraz więcej zgonów. Efekt to spadek populacji.

Teraz trzeba postawić pytanie, czy mniejsza populacja oznacza mniejszy popyt na lokale mieszkalne. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że tak musi być. Jednak sprawa nie jest tak prosta. Zacznijmy od tego, iż równocześnie z demografią zmienia się też struktura gospodarstw domowych. Jeszcze kilkadziesiąt lat temu standardem były rodziny wielopokoleniowe żyjące pod jednym dachem. Obecnie każde pokolenie chce mieć swoje własne M. Do tego gospodarstwa domowe składają się z coraz mniejszej liczby domowników. W pokoleniu naszych rodziców niczym dziwnym nie był model 2+4, a obecnie dominuje 2+2 i 2+1. Lub małżeństwa bezdzietne i single. Czyli mimo zmniejszenia się liczby ludzi, są czynniki wpływające na to, iż generują oni większe zapotrzebowanie na rynku mieszkaniowym.

Niestety opisane powyżej mechanizmy nie są w stanie same w sobie uratować rynku nieruchomości – zapaść demograficzna jest na tyle silna, że spadek popytu na mieszkania jest raczej nieunikniony. Czy to oznacza, iż inwestowanie w mieszkania to ślepa uliczka? To zależy. Patrząc na opłacalność takiej inwestycji przez pryzmat demografii, trzeba uwzględnić jeszcze jeden kluczowy czynnik. Chodzi mianowicie o migracje, zarówno wewnętrzne (w obrębie kraju), jak i zewnętrzne (napływ imigrantów z innych krajów). O sile tego drugiego czynnika mogliśmy się przekonać ostatnio, gdy doszło do ataku Rosji na Ukrainę. Potężna fala uchodźców wywołała rekordową koniunkturę na rynku najmu.

Jednak dla kondycji rynku nieruchomości ważne są również migracje wewnętrzne. W Polsce obserwujemy ten sam trend, który występuje na całym świecie – coraz więcej osób porzuca tereny wiejskie i przeprowadza się do miast. Jest to zgodne z prognozami ONZ, według których do połowy tego wieku 70-80% ludzi zamieszka w miastach. Dla osoby inwestującej w mieszkania to bardzo istotna informacja. Oznacza to, że kalkulując opłacalność lokowania środków w mieszkanie, trzeba brać pod uwagę specyfikę lokalnego rynku. Za kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat kompletnie co innego będzie się działo na prowincji, a co innego w głównych ośrodkach miejskich.

Duże miasta maja ogromną siłę przyciągania. Dotyczy to także Warszawy – stolica jest póki co najsilniejszym ekonomicznie miastem Polski i zapewne tak pozostanie. Z tego względu nie ma ryzyk wyludniania się aglomeracji warszawskiej. Trend będzie odwrotny i podczas gdy w małych miastach i na wsiach będzie stało coraz więcej pustostanów, w Warszawie wciąż będziemy mieli do czynienia z deficytem mieszkań. Jedyny realny scenariusz, w którym doszłoby do załamania się cen na tym rynku, to ogólna zapaść polskiej gospodarki. W każdym innym scenariuszu stolica pozostanie głównym lub jednym z głównych ośrodków rozwoju regionu, przyciągać będzie coraz więcej nowych mieszkańców, którzy wygenerują popyt na nieruchomości mieszkalne.