Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego zakłada uchylenie przepisu, który obecnie pozwala na przekształcenie lokatorskiego prawa do mieszkania w odrębną własność. Zapis ten wywołał w mediach społecznościowych falę ostrzeżeń.

Specjaliści jednak uspakajają, iż takie interpretacje są nieprawdziwe, gdyż nowelizacja nie pozbawi obecnych lokatorów możliwości przekształcenia prawa do zajmowanego lokalu. Projektowane przepisy nie będą działać wstecz, a więc nie zmienią sytuacji osób, które już posiadają lokatorskie prawo do mieszkania.

Natomiast celem zmian jest przede wszystkim stworzenie lepszych warunków dla rozwoju budownictwa spółdzielczego i ponowne wykorzystanie potencjału spółdzielczości lokatorskiej. Spółdzielnie mają otrzymać dostęp do preferencyjnego, długoterminowego finansowania, a także bezzwrotnego wsparcia na realizację nowych inwestycji. W zamian mieszkania powstałe z wykorzystaniem publicznej pomocy mają na stałe zasilać zasób lokali dostępnych dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania na własność.

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach – jakie przyniesie zmiany?

Projektowane ograniczenia dotyczące przekształcania lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność mają odnosić się wyłącznie do nowych inwestycji. Co więcej, MRiT w autopoprawce przewidziało dodatkowy okres przejściowy dla części z nich. Zgodnie z propozycją resortu, przez sześć miesięcy od wejścia nowych przepisów w życie będzie można stosować dotychczasowe zasady przekształcania spółdzielczego prawa lokatorskiego w prawo własności, określone w art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Rozwiązanie to ma zabezpieczyć interesy spółdzielni, które przed zmianą przepisów rozpoczęły już przygotowania do inwestycji i wystąpiły o pozwolenie na budowę. Dzięki okresowi przejściowemu ochroną zostaną objęte również te podmioty, które zdążyły zlecić przygotowanie projektu, ale do momentu wejścia w życie nowych regulacji nie uzyskały jeszcze ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

W praktyce oznacza to, że osoby posiadające już lokatorskie prawo do mieszkania nie muszą obawiać się utraty możliwości jego przekształcenia. Po wejściu nowelizacji w życie nadal będą mogły zmienić status zajmowanego lokalu na dotychczasowych zasadach.

Mieszkanie lokatorskie na własność. Kiedy można je przekształcić?

Z danych GUS wynika, że skala takich przekształceń jest znacząca. Liczba lokali ze spółdzielczym prawem lokatorskim spadła z 65,7 tys. w 2022 r. do 54,8 tys. w 2024 r., czyli o blisko 11 tys.

Jeśli lokator spłacił zaległości w opłatach oraz przypadającą na mieszkanie część kredytu budowlanego, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć akt notarialny przenoszący własność lokalu. W przypadku odmowy można dochodzić swoich praw przed sądem.

Artykuł Zmiany w spółdzielczych mieszkaniach lokatorskich pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Czy można zamontować kamery wokół własnego domu?

Monitoring własnej posesji jest zgodny z prawem, jeśli kamera obejmuje wyłącznie prywatny teren, a nagrania są wykorzystywane w ramach czynności o czysto osobistym lub domowym charakterze. W takim wypadku zastosowanie może mieć tak zwany wyjątek domowy i przepisy RODO nie obowiązują. Trzeba o tym pamiętać podczas montażu. Aby wykorzystać wyjątek, kadr powinien być ograniczony do obszaru, który rzeczywiście wymaga ochrony. Kamera przy bramie może więc obejmować podjazd, ale nie powinna bez potrzeby rejestrować całej ulicy. Podobnie urządzenie nad wejściem nie może rejestrować obrazu sąsiedniej posesji, jeśli nie jest to konieczne do ochrony domu. Właśnie dlatego po zamontowaniu kamery trzeba sprawdzić rzeczywisty obraz z urządzenia. Szerokokątne obiektywy często rejestrują więcej, niż wynika z samego ustawienia. Jeśli w kadrze znalazł się niepotrzebnie chodnik, ulica albo teren sąsiada, należy zmienić kąt kamery lub ograniczyć część obrazu za pomocą funkcji maskowania.

Czy kamera przy domu może obejmować chodnik lub ulicę?

Jeśli obraz wychodzi poza własną posesję i obejmuje choćby część przestrzeni publicznej, nie ma zastosowania wyjątek domowy. Taki monitoring trzeba oceniać na podstawie przepisów RODO. Nie oznacza to, że kamera nigdy nie może uchwycić fragmentu chodnika. Właściciel musi jednak mieć podstawę do przetwarzania danych i wykazać, że obserwowanie tego obszaru jest potrzebne do osiągnięcia konkretnego celu na przykład ochrony domu i mienia.

Samo powołanie się na bezpieczeństwo nie wystarcza. Trzeba jeszcze sprawdzić, czy podobnej ochrony nie można uzyskać przy mniejszej ingerencji w prywatność przechodniów. Pierwszym krokiem do tego celu może być zmiana kąta kamery lub ograniczenie pola widzenia. W wielu urządzeniach można też zasłonić określone fragmenty obrazu za pomocą masek prywatności.

Czy można nagrywać posesję sąsiada?

Stałe obserwowanie sąsiedniego ogrodu, okien albo wejścia do domu zwykle nie jest potrzebne do ochrony własnej posesji. Kamera powinna być skierowana przede wszystkim na teren, który ma być nadzorowany. Jeśli w kadrze znalazła się część sąsiedniej nieruchomości, najpierw należy sprawdzić, czy rzeczywiście jest to konieczne. Najczęściej można zmienić ustawienie obiektywu albo zasłonić ten fragment obrazu.

Wytyczne Europejskiej Rady Ochrony Danych wskazują, że przy monitoringu trzeba ograniczać zakres rejestrowanego obrazu do tego, co niezbędne. Nie powinno się więc obserwować większego obszaru, tylko dlatego, że kamera technicznie na to pozwala.

Co jeszcze warto wiedzieć o przydomowym monitoringu?

Rejestrowanie rozmów to większa ingerencja w prywatność niż sam zapis obrazu i wymaga odrębnego uzasadnienia. Przy typowym monitoringu bramy, podjazdu czy wejścia do domu najczęściej nie jest to potrzebne. Rejestrowanie dźwięku na nagraniach prywatnych musi więc konkretnie czemuś służyć. Nie należy tego robić tylko dlatego, że urządzenie ma taką opcję. Przy zakupie kamery warto więc sprawdzić nie tylko jakość obrazu, lecz także to, czy mikrofon można zupełnie wyłączyć.

Czy przy domu trzeba umieścić informację o monitoringu? Jeżeli kamery obejmują wyłącznie własną posesję i obserwacja mieści się w wyjątku domowym, obowiązek informacyjny wynikający z RODO nie ma zastosowania. Gdy jednak obserwacja prowadzona daną kamerą podlega RODO, osoba, która wchodzi w obserwowany obszar, powinna móc się o tym dowiedzieć nim znajdzie się w zasięgu kamer. Przy wejściu w monitorowany obszar można umieścić czytelne oznaczenie z najważniejszymi informacjami, a pełną klauzulę udostępnić osobno w łatwo dostępnym miejscu. Sama ikonka kamery bez pozostałych wymaganych informacji nie wystarczy.

Jak długo przechowywać nagrania z domowego monitoringu?

Jeśli monitoring obejmuje wyłącznie własną posesję i korzysta z wyjątku domowego, RODO nie narzuca właścicielowi okresu przechowywania nagrań. Mimo to nie ma sensu gromadzić materiału przez długi czas, jeśli na posesji nie zdarzyło się nic wyjątkowego. Jednak monitoring, który wykracza poza czysto prywatną przestrzeń i podlega RODO, oznacza inne zasady. W takim wypadku zapis powinien być przechowywany tylko tak długo, jak jest potrzebny do celu, dla którego został zebrany. Wytyczne EROD wskazują, że w wielu sytuacjach wystarczy kilka dni. Jeśli przechowujemy nagrania dłużej, musimy umieć to uzasadnić.

Oczywiście, jeśli kamera zarejestruje włamanie, uszkodzenie samochodu albo inne zdarzenie wymagające wyjaśnienia, odpowiedni fragment można zachować dłużej. Taki materiał zwykle jest niezbędny do dochodzenia roszczeń lub postępowania wyjaśniającego.

Artykuł Jak legalnie zamontować monitoring przy domu? pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Co powstanie w dawnym „Szpiegowie”?

Planowana inwestycja ma przywrócić do użytku teren, który przez lata był zamknięty i właściwie tylko niszczał. Główny budynek dawnego kompleksu zostanie zachowany, odnowiony i przystosowany do nowej funkcji. To ważne, bo obiekt jest ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków. Pomysł nie ogranicza się jednak tylko do remontu istniejącej zabudowy. Zakłada także powstanie nowych budynków, które zastąpią dwa parterowe obiekty usługowe od strony ulicy Sobieskiego. Całość ma tworzyć osiedle z mieszkaniami komunalnymi oraz lokalami usługowymi.

Konkurs wygrała pracownia JSK Architekci. Biuro potwierdziło zwycięstwo także na swojej stronie internetowej. W składzie autorskim znaleźli się Mariusz Rutz, Zbigniew Pszczulny, Mikołaj Twardowski, Kinga Batte, Jakub Pieńkowski, Delfina Żółtowska, Michał Dezór i Kamil Kowalski. Zwycięzcy otrzymali nagrodę pieniężną w wysokości 100 tysięcy złotych brutto. Zespół ma zostać zaproszony do negocjacji w sprawie wykonania dokumentacji projektowej. Według informacji przekazanych przez urząd miasta umowa w tej sprawie powinna zostać podpisana do stycznia 2027 roku.

Dopiero po przygotowaniu dokumentacji i uzyskaniu pozwolenia na budowę będzie można ogłosić przetarg na roboty budowlane. Oznacza to, że rozstrzygnięcie konkursu jest ważnym etapem, ale nie początkiem samej budowy.

Dlaczego „Szpiegowo” jest ważne dla Warszawy?

Kompleks przy ulicy Sobieskiego 100 powstał w latach 1977–1978 jako osiedle dla radzieckich dyplomatów. Później zajmowała go Federacja Rosyjska, a przez lata trwały starania o odzyskanie nieruchomości. W 2022 roku teren został przejęty przez Skarb Państwa, a w styczniu 2025 roku przekazano go miastu w formie darowizny. Oznacza to możliwość ponownego wykorzystania dużego terenu w dobrej lokalizacji. W miejscu zamkniętego kompleksu mają powstać mieszkania komunalne. To szczególnie istotne w Warszawie, gdzie popyt na lokale miejskie pozostaje wysoki, a każda większa inwestycja mieszkaniowa w zasobie komunalnym ma znaczenie społeczne.

W konkursie oceniano nie tylko liczbę mieszkań. Istotna była między innymi funkcjonalność lokali, jakość architektury oraz dopasowanie nowych budynków do otoczenia. Całe osiedle ma być dostosowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami oraz osób o szczególnych potrzebach.

W budżecie miasta zabezpieczono na tę inwestycję ponad 132 miliony złotych. Nie jest to jeszcze końcowy koszt robót budowlanych, lecz kwota przewidziana na przygotowanie i realizację przedsięwzięcia. Zwycięskie wizualizacje można oglądać w Warszawskim Pawilonie Architektury Zodiak przy Pasażu Wiecha 4. Wystawa trwa od 22 lipca do 2 sierpnia.

Artykuł W “Szpiegowie” będą mieszkania komunalne – jest już projekt pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że warszawski rynek znajduje się w wyjątkowym momencie. Podczas gdy w wielu polskich metropoliach deweloperzy ograniczają liczbę rozpoczynanych inwestycji i ostrożniej reagują na słabszy popyt, w Warszawie obserwujemy zwiększoną aktywność firm budujących mieszkania. Rośnie zarówno liczba nowych lokali trafiających do sprzedaży, jak i liczba zawieranych umów z kupującymi.

Średnia cena mieszkania w Warszawie zbliża się do historycznego poziomu

Na początku 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie wynosiła niespełna 18,5 tys. zł. Zaledwie kilka miesięcy później osiągnęła poziom około 19,9 tys. zł za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o około 8 proc. od początku roku oraz niemal 10 proc. w skali dwunastu miesięcy.

Tempo podwyżek jest większe niż obserwowane w poprzednich dwóch latach. Wzrost średniej ceny nie jest wyłącznie konsekwencją większego zainteresowania zakupem mieszkań. Istotny wpływ miało pojawienie się na rynku dużej liczby inwestycji luksusowych, których ceny znacząco przewyższają przeciętne stawki obowiązujące w mieście.

W styczniu do sprzedaży trafiły między innymi apartamenty w wieżowcu Liberty Tower, gdzie ceny sięgają około 45 tys. zł za metr kwadratowy. Kolejne miesiące przyniosły jeszcze bardziej ekskluzywne projekty. W inwestycji Murano najwyżej wycenione mieszkania osiągają około 54 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast najbardziej prestiżowe apartamenty w projekcie realizowanym na warszawskiej Woli przez Monting Development, którego współwłaścicielem jest Robert Lewandowski, kosztują ponad 80 tys. zł za metr kwadratowy. Pojawienie się kilkuset bardzo drogich lokali może w istotny sposób wpłynąć na statystyczną średnią dla całej Warszawy.

Chwilowe wyhamowanie wzrostów nie oznacza spadku cen

Po wielu miesiącach dynamicznych wzrostów maj przyniósł niewielką korektę. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów obniżyła się o około 100 zł za metr kwadratowy. Nie oznacza to jednak rozpoczęcia trendu spadkowego.

Obniżka była przede wszystkim efektem zwiększenia liczby mieszkań dostępnych w bardziej przystępnych cenach. Do sprzedaży weszły między innymi kolejne etapy inwestycji oferujących lokale z popularnego segmentu, co chwilowo zwiększyło udział tańszych mieszkań w całej ofercie.

Pokazuje to, jak duże znaczenie dla statystyk ma struktura rynku. Jeśli do sprzedaży trafia więcej apartamentów premium, średnia cena gwałtownie rośnie. Z kolei większa liczba mieszkań ze średniej półki cenowej może czasowo poprawić wskaźniki, nawet jeśli ogólny trend wzrostowy pozostaje niezmieniony.

Ogromne różnice cen pomiędzy dzielnicami Warszawy

Warszawski rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany. Najdroższą lokalizacją pozostaje Śródmieście, gdzie średnia cena nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów wynosi już około 39,7 tys. zł za metr kwadratowy. To niemal dwa razy więcej niż średnia dla całego miasta.

Jednocześnie nawet w tej samej dzielnicy można spotkać ogromne rozbieżności. Obok mieszkań kosztujących mniej niż 30 tys. zł za metr kwadratowy znajdują się apartamenty wyceniane na ponad 80 tys. zł za metr kwadratowy.

Znacznie bardziej dostępne cenowo pozostają obrzeża Warszawy. Najtańszą dzielnicą jest obecnie Białołęka, gdzie średnia cena wynosi około 13,6 tys. zł za metr kwadratowy. Niewiele więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w Wawrze – około 13,9 tys. zł za metr kwadratowy. Relatywnie atrakcyjne ceny można znaleźć również w Rembertowie, Wesołej, Targówku oraz Ursusie.

Nawet w tańszych dzielnicach oferta staje się coraz bardziej zróżnicowana. Mieszkania na Białołęce można znaleźć zarówno w cenie niższej niż 9 tys. zł za metr kwadratowy, jak i lokale z cenami zbliżającymi się do 20 tys. zł za metr kwadratowy. Osoby poszukujące mieszkania w niższym budżecie najczęściej kierują uwagę właśnie na Białołękę. To tam znajduje się zdecydowana większość najtańszych mieszkań dostępnych na warszawskim rynku.

Obecne trendy wskazują, że dolna granica cenowa na warszawskim rynku będzie stopniowo przesuwać się w górę. Rosnące ceny gruntów, coraz wyższe koszty budowy oraz ograniczona dostępność atrakcyjnych działek sprawiają, że deweloperom coraz trudniej realizować inwestycje w niższych cenach. Przekroczenie granicy 20 tys. zł za metr kwadratowy wydaje się więc jedynie kwestią czasu.

Artykuł Mieszkania w Warszawie coraz droższe – zbliża się granica 20 tysięcy za metr pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Mapa lokalnych deficytów

Lista miejscowości z problemami systematycznie się wydłuża. Poza Piasecznem i Józefosławiem trudności notowane są w Głoskowie, Wieliczce, Sułkowie i Mysłowicach. Odrębną kategorię stanowią ośrodki turystyczne, w których liczba użytkowników sieci w sezonie wzrasta wielokrotnie. W Międzyzdrojach i Szklarskiej Porębie, gdzie przybyły setki apartamentów i miejsc hotelowych, infrastruktura nie zawsze wytrzymuje obciążenia szczytowe.

Zabudowa wyprzedza inwestycje wodociągowe

W branży funkcjonuje pojęcie „zabudowy łanowej” – intensywnego dzielenia i zabudowywania dawnych gruntów rolnych do granic możliwości istniejącej sieci. Jak wskazuje Szczepan Gorbacz, prezes firmy Amargo, dopuszczanie takich inwestycji przez samorządy powinno iść w parze z modernizacją infrastruktury: zwiększaniem średnic rur, budową nowych ujęć i rozbudową stacji uzdatniania wody. W praktyce procesy te są rozdzielone, a koszty rozbudowy powstrzymują samorządy przed kolejnymi decyzjami.

Alternatywą dla pełnego dostosowania sieci do obciążeń szczytowych są lokalne zbiorniki buforowe w budynkach wielorodzinnych, hotelach i zabudowie szeregowej. Magazynują wodę w okresach niskiego poboru, nocą i uwalniają ją w godzinach szczytu. Niektóre przedsiębiorstwa wodociągowe już wymagają takich rozwiązań przy wydawaniu warunków przyłączenia, szczególnie dla obiektów turystycznych. Coraz częściej towarzyszą im zbiorniki retencyjne i systemy odzysku tzw. szarej wody.

Co sprawdzać przed zakupem mieszkania?

Bezproblemowy dostęp do wody pozostaje jednym z najsłabiej weryfikowanych parametrów inwestycji mieszkaniowych. Kupujący pytają o standard wykończenia, wentylację i izolację, znacznie rzadziej o wydajność sieci. Sam fakt wydania warunków przyłączenia nie przesądza o komforcie użytkowania – istotne jest ciśnienie wskazane w dokumentacji (poziom 2 barów może okazać się niewystarczający), obecność zbiornika buforowego i przeliczenie zapotrzebowania na pełną liczbę mieszkańców w godzinach szczytu.

Luki w przepisach

Polskie przepisy szczegółowo regulują parametry instalacji przeciwpożarowych, lecz nie określają minimalnych wymogów dla instalacji wodnych w budynkach mieszkalnych. Współczesne urządzenia AGD i kotły grzewcze są wrażliwe na spadki ciśnienia, a poziom zabezpieczeń zależy dziś od decyzji dewelopera. Upowszechnienie informacji o problemach z wodą wpłynie na decyzje zakupowe – inwestycje z własnym magazynowaniem wody mogą zyskiwać przewagę cenową nad obiektami, które nie mają takich zabezpieczeń.

Artykuł Infrastruktura wodociągowa nie nadąża za budową nowych osiedli pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Rekordowy marzec podbił oczekiwania

Eksperci zwracają uwagę, że słabszy wynik kwietnia był częściowo efektem bardzo wysokiej bazy z marca. Wtedy sprzedaż była wyjątkowo mocna, szczególnie w największych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto.

W praktyce oznacza to, że kwietniowe dane nie muszą świadczyć o gwałtownym załamaniu rynku, ale raczej o powrocie do bardziej stabilnego poziomu aktywności kupujących.

Coraz więcej mieszkań trafia do oferty

Jednocześnie deweloperzy nadal intensywnie wprowadzają nowe inwestycje. Jak wynika z danych Otodom Analytics, liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży ponownie zbliżyła się do poziomu 60 tysięcy lokali.

W samym kwietniu do oferty dodano ponad 4 tysiące nowych mieszkań. W efekcie podaż zaczęła rosnąć szybciej niż liczba zawieranych transakcji, co może stopniowo poprawiać pozycję negocjacyjną kupujących.

Kupujący wciąż rezerwują mieszkania

Mimo słabszej sprzedaży zainteresowanie rynkiem nie zniknęło. Pod koniec kwietnia odnotowano jedną z najwyższych liczb mieszkań zarezerwowanych przez klientów.

Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics podkreśla, że część osób mogła przyspieszać decyzje zakupowe w oczekiwaniu na poprawę warunków kredytowych lub dalsze zmiany na rynku. Wiele wskazuje jednak na to, że kupujący nadal podchodzą do transakcji ostrożniej niż jeszcze rok czy dwa lata temu.

Ceny mieszkań nie wszędzie rosną tak samo

Choć ceny mieszkań nadal utrzymują się blisko historycznych rekordów, początek 2026 roku przyniósł więcej oznak stabilizacji. W części miast pojawiły się nawet niewielkie korekty cen ofertowych.

Największe obniżki dotyczyły przede wszystkim większych mieszkań. W Krakowie i Wrocławiu odnotowano symboliczne spadki średnich cen, podczas gdy w Warszawie ceny nadal rosły.

Ciekawie wygląda sytuacja w stolicy pomorskiego. Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, średnie ceny ofertowe mieszkań w Gdańsku wzrosły tam mocniej niż w innych dużych miastach, ale wpływ na to miała również duża liczba droższych mieszkań pozostających w sprzedaży.

Rynek wchodzi w etap większej równowagi

Ostatnie miesiące pokazują, że rynek mieszkaniowy stopniowo się uspokaja. Nadal pojawiają się nowi klienci, ale jednocześnie oferta mieszkań jest coraz większa, a deweloperzy muszą mocniej walczyć o uwagę kupujących.

Dla osób planujących zakup może to oznaczać więcej dostępnych lokali i większą przestrzeń do negocjacji niż jeszcze w czasie największego szału sprzedażowego.

Artykuł Kwiecień 2026 nie był dobry dla deweloperów – sprzedaż mieszkań mocno spadła pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Na podstawie najnowszych danych z raportu Rankomat.pl i Rantier.io widać wyraźnie, że relacja kosztów najmu do dochodów w stolicy Polski plasuje ją w środku europejskiej stawki. Oznacza to, że choć nie jest najdrożej, to daleko jej do najbardziej przystępnych miast dla najemców.

Warszawa na tle europejskich stolic

W Warszawie wynajem mieszkania pochłania przeciętnie 43 proc. dochodu netto. To poziom zbliżony do takich miast jak Praga czy Madryt, jednak wyraźnie wyższy niż w najbardziej dostępnych stolicach Europy.

Dla porównania w Wiedniu najem stanowi około 24 proc. dochodu, w Berlinie 29 proc., a w Paryżu około 31 proc. Różnice te pokazują, jak duże znaczenie mają lokalne uwarunkowania – zarówno poziom wynagrodzeń, jak i polityka mieszkaniowa.

Na drugim biegunie znajduje się Lizbona, gdzie najem pochłania aż 79 proc. dochodu, co czyni ją jednym z najmniej dostępnych rynków w Europie. Wysokie wartości notują także Dublin, Valletta i Lublana.

Stabilizacja czynszów, ale bez wyraźnej poprawy dostępności

Rok 2025 przyniósł względną stabilizację na rynku najmu. W większości miast zmiany czynszów były niewielkie, a stawki często pozostawały zbliżone do poziomów sprzed trzech lat. To oznacza, że presja kosztowa nie rosła dynamicznie, ale jednocześnie nie nastąpiła istotna poprawa dostępności mieszkań.

W praktyce oznacza to, że problem dostępności najmu w dużej mierze wynika nie tylko z wysokości czynszów, ale także z relacji do dochodów. W krajach, gdzie wynagrodzenia rosną szybciej lub są wyższe, najem staje się relatywnie mniej odczuwalnym obciążeniem.

Kredyt hipoteczny alternatywą dla najmu

Zmieniające się warunki finansowania zakupu nieruchomości zaczynają wpływać na decyzje gospodarstw domowych. Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z około 7,4 proc. do 5,7 proc. sprawił, że zakup mieszkania stał się bardziej dostępny niż jeszcze rok wcześniej.

W części miast rata kredytu dla małych mieszkań jest już niższa niż koszt najmu. Choć w Warszawie nadal jest ona wyższa, różnica wyraźnie się zmniejszyła. To może skłaniać część najemców do rozważenia zakupu własnego lokalu.

Warszawa w europejskiej średniej

Średni udział kosztów najmu w dochodach dla stolic Unii Europejskiej wynosi około 38 proc. Wynik Warszawy na poziomie 43 proc. oznacza, że stolica Polski znajduje się powyżej tej średniej, zajmując odległe miejsce w rankingu dostępności.

Nie jest to jednak wynik skrajnie niekorzystny. Warszawa plasuje się w środku zestawienia. Co prawda daleko od najtrudniejszych rynków, ale też wyraźnie za liderami dostępności.

W dłuższej perspektywie kluczowe znaczenie dla poprawy sytuacji będą miały wzrost wynagrodzeń, rozwój rynku najmu instytucjonalnego oraz stabilność cen mieszkań. To właśnie te czynniki zdecydują, czy mieszkania na wynajem w Warszawie stanie się bardziej dostępny dla przeciętnego mieszkańca.

Artykuł Finansowa dostępność najmu w Warszawie na tle Europy pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Polega ono na przeniesieniu zobowiązania do innego banku. Nowa instytucja spłaca dotychczasowy kredyt i udziela kolejnego finansowania na innych warunkach. W praktyce oznacza to podpisanie nowej umowy, która może przewidywać niższe oprocentowanie, korzystniejszą marżę lub bardziej dopasowany sposób spłaty.

Gdy spadają stopy procentowe

Jedną z najczęstszych sytuacji, w których warto przyjrzeć się temu rozwiązaniu, są spadki stóp procentowych. Gdy ich poziom maleje, banki zaczynają oferować kredyty z niższym oprocentowaniem niż te dostępne w poprzednich latach.

Dla osób spłacających starsze zobowiązania może to oznaczać szansę na obniżenie miesięcznej raty. W niektórych przypadkach zamiast niższej raty można zdecydować się na szybszą spłatę zadłużenia, zachowując podobny poziom miesięcznego obciążenia budżetu.

Kredyt z wysoką marżą

Kolejną sytuacją sprzyjającą refinansowaniu jest wysoka marża w pierwotnej umowie kredytowej. Osoby, które zaciągały zobowiązanie w okresie mniej konkurencyjnych ofert bankowych, mogą dziś znaleźć propozycje z wyraźnie niższą marżą.

Choć różnica w tym parametrze może wydawać się niewielka, w przypadku wieloletniej spłaty ma duże znaczenie. Niższa marża wpływa bowiem na koszt kredytu w całym okresie jego trwania.

Inny sposób oprocentowania

Część kredytobiorców rozważa refinansowanie również wtedy, gdy chce przejść na inny model oprocentowania. Kredyty ze zmienną stopą procentową są bezpośrednio powiązane z sytuacją na rynku finansowym, dlatego wysokość rat może się zmieniać.

Dla osób, które preferują większą stabilność kosztów, atrakcyjną opcją bywa oferta z oprocentowaniem okresowo stałym. Dzięki temu przez określony czas rata pozostaje na tym samym poziomie, co ułatwia planowanie wydatków domowych.

Lepsza sytuacja finansowa

Refinansowanie może być korzystne również wtedy, gdy poprawiła się sytuacja finansowa kredytobiorcy. Wyższe dochody, stabilniejsze zatrudnienie lub mniejsze zadłużenie zwiększają zdolność kredytową.

W takiej sytuacji banki mogą zaproponować korzystniejsze warunki finansowania niż w momencie podpisywania pierwszej umowy. Może to oznaczać zarówno niższą ratę, jak i możliwość skrócenia okresu spłaty.

Warto regularnie analizować warunki kredytu

Wiele osób traktuje kredyt hipoteczny jako zobowiązanie, którego warunki pozostają niezmienne przez cały okres spłaty. Tymczasem rynek finansowy rozwija się dynamicznie, a oferty banków są regularnie aktualizowane.

Dlatego od czasu do czasu warto sprawdzić, czy dostępne na rynku propozycje nie są korzystniejsze od obecnej umowy. Dokładne porównanie warunków może pokazać, że przeniesienie kredytu do innej instytucji finansowej pozwoli obniżyć koszty lub dopasować sposób spłaty do aktualnych możliwości finansowych.

Refinansowanie kredytu hipotecznego nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem, jednak w wielu sytuacjach może pomóc poprawić warunki finansowe i zwiększyć kontrolę nad domowym budżetem.

Artykuł Sytuacje, w których warto refinansować kredyt hipoteczny pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Własne mieszkanie bardziej dostępne

Na wstępie warto zauważyć, że ostatnie 12 miesięcy to czas zmniejszającego się rozwarstwienia pomiędzy średnim wynagrodzeniem a przeciętnymi cenami transakcyjnymi mieszkań w największych polskich miastach. W opracowaniu wykorzystano uproszczony współczynnik wskazujący, ile miesięcznych pensji brutto trzeba by odłożyć w całości, by kupić 50-metrowe mieszkanie i 35-metrową kawalerkę. W ustaleniu wniosków pomogły zarówno zeszłoroczne analizy portalu, jak i dane GUS dotyczące średnich wynagrodzeń.

Zgodnie z założeniami raportu na własne mieszkanie najszybciej “odłożą” pracujący w sektorze IT. Według danych GUS, w listopadzie 2025 zarabiali oni miesięcznie przeciętnie niespełna tyle, ile kosztował metr kwadratowy 50-metrowego mieszkania w Warszawie. Biorąc pod uwagę pensję „na rękę”, na podstawie umowy o pracę, na lokum w stolicy trzeba by przeznaczyć 74 średnie pensje netto wypłacane w tej branży.

Dostępność mieszkań zróżnicowana nie tylko lokalnie

Osoby zatrudnione w przemyśle potrzebowałyby na zakup lokum w Warszawie 114 pensji, a pracownicy gastronomii i hotelarstwa aż 157 miesięcznych wynagrodzeń. To spore różnice, które widać również pomiędzy mieszkańcami różnych miast. Spośród największych ośrodków wojewódzkich najtańsze okazały się mieszkania w Łodzi. Pracownicy w IT zarabiający średnią krajową, którzy chcieliby kupić nieruchomość mieszkalną w stolicy województwa łódzkiego, potrzebowaliby 45 miesięcznych wynagrodzeń.

Nikogo nie zdziwi, że mniej średnich pensji trzeba odłożyć, by zostać właścicielem 35-metrowej kawalerki. Warto jednak pamiętać, że nieruchomości z tego sektora osiągają wyższą cenę za metr. Właśnie dlatego spadek ceny, a tym samym wzrost dostępności nie jest liniowy. Najtrudniej o własne „M” w przypadku zatrudnionych w gastronomii. Osoby pracujące w tej branży na kawalerkę w dużym mieście muszą odłożyć od 73 do 124 średnich miesięcznych pensji netto. Pracownicy z sektora IT, by kupić za gotówkę 35-metrową kawalerkę w stolicy województwa, potrzebowaliby od 34 do 58 średnich miesięcznych pensji netto. Jak widać, różnica jest naprawdę spora.

Warto podkreślić, że na mieszkanie trzeba pracować krócej niż przed rokiem, ale jednocześnie dłużej niż dwa lata temu. Średnie pensje najskuteczniej “goniły” ceny mieszkań w Gdańsku. Jednak w perspektywie dwóch lat sytuacja inwestorów prywatnych najwyraźniej pogorszyła się w Warszawie. Warunki rynkowe nie są łatwe i zależne nie tylko od miejsca zamieszkania, ale i naszej sytuacji zawodowej. Wszystko to sprawia, że decyzja o wyborze najlepszego momentu na inwestycje we własne M nie jest łatwa.

Artykuł Dostępność finansowa mieszkań większa niż rok temu pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.

Popyt na duże kawalerki i mieszkania ma już wkrótce wzrosnąć

Z badania rynku „Nastrojometr nieruchomości”, przeprowadzonego na zlecenie portalu nieruchomosci-online.pl wynika, że większość pośredników spodziewa się wzrostu popytu na mieszkania z rynku wtórnego w I kw. 2026 r. Wzrost zainteresowania większymi lokalami przewiduje 61% agentów, natomiast w przypadku kawalerek, 54%. Jednocześnie ankietowani podkreślają, że nie należy oczekiwać gwałtownego ożywienia, lecz raczej umiarkowanej poprawy względem IV kw. 2025 r.

Jednocześnie 37% agentów ocenia, że popyt na kawalerki pozostanie stabilny kw. do kw., a 28% wskazuje na brak zmian w zainteresowaniu mieszkaniami ogółem w porównaniu z końcówką 2025 r. Spadku popytu na tego typu nieruchomości spodziewa się około 10% pośredników.

Odroczony popyt z lat 2024–2025 napędzi rynek mieszkaniowy

W pierwszych miesiącach roku zainteresowanie zakupem mieszkań może się zwiększyć. Sprzyjają temu obniżki stóp procentowych, które poprawiły zdolność kredytową części nabywców, a także powrót na rynek popytu wstrzymanego w latach 2024–2025. Dodatkowym czynnikiem jest względna stabilizacja cen, ułatwiająca podejmowanie decyzji bez presji pośpiechu.

47% agentów spodziewa się wzrostu zainteresowania działkami kw./kw. w pierwszym kw. roku, natomiast 46% prognozuje większy popyt na domy. Jednocześnie znaczna część pośredników nie oczekuje zmian w tym segmencie rynku. Stabilizację popytu na działki wskazało 41% respondentów, a na domy 37%.

Autorzy badania podkreślają, że zapowiadane zmiany w planowaniu przestrzennym sprzyjają rynkowi gruntów. Największym zainteresowaniem cieszą się działki z wydanymi warunkami zabudowy, które ograniczają ryzyko formalne i pozwalają szybciej rozpocząć realizację inwestycji.

Stanieć mogą mieszkania do remontu

Prognozy cen mieszkań na pierwszy kwartał 2026 r. pokazują jak dużą niepewnością obarczony jest obecnie rynek. Otóż w przypadku mieszkań kw. do kw. opinie agentów rozkładają się niemal równomiernie: od 32 do 34% respondentów wskazuje odpowiednio na wzrosty, spadki lub stabilizację cen.

Na rynku kawalerek najczęściej prognozowana jest stabilizacja cen (42% wskazań), przy czym 36% pośredników spodziewa się wzrostów, a 22% spadków. Lokalnych obniżek można oczekiwać głównie w przypadku mieszkań problematycznych, natomiast ceny najbardziej poszukiwanych lokali powinny pozostać stabilne.

W segmencie domów dominuje oczekiwanie stabilizacji cen (44%), przy zbliżonym odsetku prognoz wzrostów i spadków. Podobnie jest na rynku działek, gdzie przeważa scenariusz stabilny, choć częściej wskazywane są wzrosty niż spadki.

Jednocześnie 55% pośredników przewiduje wzrost podaży mieszkań większych niż kawalerki w I kw. roku.

Artykuł Pośrednicy spodziewają się wzrostu popytu na mieszkania pochodzi z serwisu Kofifi Warszawa.